Co dokładnie sprawdzamy w Twojej działce

01Plan zagospodarowania przestrzennego

Najważniejsza informacja przy zakupie działki — czy mogę tu w ogóle wybudować dom, ile pięter, jakim dachem, w jakiej odległości od granicy. Odpowiadamy na to z trzech źródeł: MPZP (plan miejscowy), POG (Plan Ogólny Gminy 2026), WZ (Warunki Zabudowy gdy brak MPZP).

MPZP — Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Pobieramy uchwałę gminy plus wektorową strefę planistyczną dla Twojej działki. Wyciągamy 9 parametrów zabudowy z opisu strefy. 7-warstwowy fallback chain (GUGiK KIMPZP → portale gmin iGeoMap → ArcGIS Online → BIP gmin → Vision AI na rastrze WMS) pokrywa większość gmin Polski.

• Symbol strefy (np. MN, MW, U, RM, P, KD) wraz z prefiksem cyfrowym
• Linia zabudowy (obowiązkowa lub nieprzekraczalna, w metrach od granicy działki)
• Maksymalna wysokość budynku w metrach (np. 9 m do okapu, 12 m do kalenicy)
• Maksymalna liczba kondygnacji nadziemnych
• Kąt nachylenia dachu (przedział min–max, np. 30°–45°)
• Typ dachu (dwuspadowy, czterospadowy, kopertowy, płaski)
• Maksymalna intensywność zabudowy (np. 0,6 = 600 m² powierzchni całkowitej na 1000 m² działki)
• Maksymalny procent zabudowy działki (np. 30%)
• Minimalny procent powierzchni biologicznie czynnej (np. 50% — zieleń, nieutwardzone)
• Mapa rysunku planu z naszą działką wektorowo (PNG → PDF) GUGiK / iGeoMap / Vision AI
• Link do uchwały PDF (BIP gminy)

POG — Plan Ogólny Gminy 2026

Nowy obowiązkowy dokument planistyczny gmin (zastępuje studium do 2025 r.). Dla każdego punktu w gminie wskazuje strefę funkcjonalną z 13 dostępnych typów. Źródło PRIMARY: smartsdi.pl MVT (te same dane co rejestrplanowogolnych.pl) + fallback api.geoportal-krajowy.pl.

• SW — strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną (wolno dom)
• SJ — strefa jednorodzinna (wolno dom)
• SZ — strefa zagrodowa (wolno dom, ale wymaga statusu rolnika)
• SU — strefa usługowa (NIE wolno typowego domu jednorodzinnego)
• SH — strefa handlowa (NIE wolno domu)
• SP — strefa produkcyjna (NIE wolno domu)
• SR — strefa rolnictwa (NIE wolno domu poza zagrodą)
• SI — strefa infrastruktury (NIE wolno domu)
• SN — strefa zieleni urządzonej (NIE wolno domu)
• SC — strefa cmentarzy (NIE wolno domu)
• SG — strefa górnictwa (NIE wolno domu)
• SO — strefa otwarta (NIE wolno domu)
• SK — strefa komunikacji (NIE wolno domu)
• Status uchwały (uchwalony / projekt / w toku / brak) smartsdi.pl + geoportal-krajowy.pl
• Profil podstawowy strefy (lista dopuszczonego użytkowania)
• Profil dodatkowy strefy (zwiększone uprawnienia użytkowania)
• Numer uchwały, data uchwalenia, data publikacji w dzienniku urzędowym

WZ — Warunki Zabudowy (gdy brak MPZP)

Dla 60% gmin w Polsce nie ma MPZP. Wówczas konieczne jest uzyskanie WZ od wójta. Sprawdzamy też ten scenariusz i informujemy o oczekiwanym czasie procedury (3–6 miesięcy), kosztach i ryzyku odmowy.

• Status WZ dla gminy (czy procedura WZ stosowana)
• Sąsiedztwo zabudowy w promieniu „kontynuacji funkcji"
• Dostęp do drogi publicznej (warunek konieczny WZ)
• Szacowany czas procedury

02Identyfikacja działki — granice, powierzchnia, kształt

Wszystko zaczyna się od precyzyjnego określenia, gdzie leży działka. Pobieramy dane z GUGiK ULDK (Uniwersalny Lokator Działek Katastralnych) — oficjalne źródło państwowe.

• Numer i obręb działki oraz pełen TERYT (gmina/powiat/województwo) GUGiK ULDK
• Powierzchnia działki w m² (z dokładnością do 1 m²)
• WKT polygon granic (geometria w EPSG:2180/4326 — możliwa do zaimportowania do Twojego CAD/GIS)
• Wymiary działki N–S × E–W oraz obwód
• Kształt (regularny / nieregularny / wąski / klinem) ze współczynnikiem kształtu (shape factor)
• Tabela punktów granicznych z koordynatami
• Współrzędne centroidu (lat/lon WGS84)
• BDOT10k — wszystkie obiekty topograficzne na działce i wokół (budynki istniejące, drogi, lasy, wody) GUGiK BDOT10k

03Media i uzbrojenie — odległości w metrach

Najczęstsza ukryta dziura w cenie działki. Brak wody w odległości 50 m może oznaczać 30–80 tys. zł kosztów przyłącza. Sprawdzamy 4 media z bazy KGESUT (Krajowa Geodezyjna Ewidencja Sieci Uzbrojenia Terenu) plus fallback BDOT10k i OSM.

KGESUT — odległości od działki do najbliższej sieci

Pobieramy raster WMS GUGiK z naniesionymi sieciami (PNG 1-bit indexed). Dekodujemy piksele, znajdujemy największy klaster (= magistrala, nie lokalny kabel sąsiada), mierzymy najkrótszą drogę do granicy działki.

• Prąd — odległość do najbliższej linii energetycznej (SN/WN) w metrach KGESUT
• Woda — odległość do sieci wodociągowej w metrach
• Kanalizacja — odległość do sieci kanalizacyjnej (sanitarnej i deszczowej)
• Gaz — odległość do gazociągu
• Heurystyka magistrala vs lokalny kabel — eliminujemy fałszywe wyniki ze zwykłych przyłączy sąsiada (od 2026-04 dla prądu)
• Mapa KGESUT z naszą działką i widocznymi liniami (PDF)
• Fallback BDOT10k (linie SN/WN z bazy topograficznej) gdy KGESUT nieczytelny
• Fallback OSM (Overpass API) gdy KGESUT i BDOT10k zawiodą

Linie wysokiego napięcia i GPZ

• Odległość do najbliższej linii WN (110 kV / 220 kV / 400 kV)
• Odległość do najbliższego GPZ (Główny Punkt Zasilania)
• Strefy ochronne pod liniami WN (zakaz budowy)
• Mapa powiatowych sieci elektroenergetycznych PSE / BDOT10k

Drogi — dostęp publiczny vs prywatny

• Dostęp do drogi publicznej (kategoria: gminna / powiatowa / wojewódzka / krajowa) BDOT10k
• Drogi prywatne wokół działki — KRYTYCZNE: brak dostępu do publicznej = brak pozwolenia na budowę
• Dystans do najbliższej drogi utwardzonej
• Plany inwestycyjne (drogi planowane: GDDKiA, samorząd)

04Środowisko — gleba, powódź, klimat

Drugi pod względem ważności (po MPZP) blok sprawdzeń. Klasa gleby I-III oznacza obowiązek odrolnienia. Strefa zalewowa Q500 oznacza problem z ubezpieczeniem. Strefa Q100 oznacza, że powódź uderzy raz na 100 lat — średnio.

Klasa gruntu IUNG

• Klasa bonitacyjna gleby (I, II, IIIa, IIIb, IV, V, VI) IUNG Puławy
• Konieczność odrolnienia dla klas I–III (procedura, koszt opłaty z tytułu wyłączenia 25%–50% wartości działki)
• Typ siedliskowy i kategoria użytkowania (orna, łąka, pastwisko, las)
• Mapa klas bonitacyjnych w okolicy

Strefy zalewowe ISOK

• Strefa Q1 — woda 100-letnia (powódź raz na 100 lat) ISOK / KZGW
• Strefa Q10 — woda 10-letnia
• Strefa Q100 — średnie ryzyko zalania
• Strefa Q500 — niskie ryzyko (ale wciąż problem dla ubezpieczenia)
• Mapa zagrożenia powodziowego dla działki + okolicy w PDF
• Najbliższy ciek wodny + odległość
• Najbliższa zapora / wał przeciwpowodziowy

Klimat regionalny

• Średnia roczna temperatura w lokalizacji IMGW
• Suma opadów rocznych (mm)
• Liczba dni mroźnych w roku
• Strefa klimatyczna budowlana (I–V) — wpływa na grubość izolacji termicznej

Powietrze i hałas

• Średnioroczna jakość powietrza PM10 / PM2.5 GIOŚ
• Najbliższa stacja pomiarowa
• Mapa hałasu (drogi, kolej, lotnisko)

05Ochrona — CPK, konserwator, Natura 2000

Strefy ochronne często blokują albo komplikują budowę. CPK strefa I = prawo pierwokupu Skarbu Państwa. Wpis konserwatorski = każdy wykop wymaga zgody. Natura 2000 = ograniczenia użytkowania.

Strefa CPK (Centralny Port Komunikacyjny)

• Strefa I CPK — prawo pierwokupu Skarbu Państwa, wywłaszczenie pod inwestycje
• Strefa II CPK — buforowa 50 km wokół CPK (informacyjna)
• Status działki (poza strefą / w strefie I / w strefie II) z dokładną odległością do granic
• Mapa stref CPK

Konserwator zabytków (NID)

• Wpis do rejestru zabytków (tak/nie) NID
• Strefa ochrony konserwatorskiej (A/B/E/K/W) — różne ograniczenia inwestycyjne
• Stanowiska archeologiczne w okolicy
• Najbliższe zabytki nieruchome (zamki, kościoły, parki) — z odległością

Ochrona przyrody — Natura 2000, parki, RDOŚ

• Obszar Natura 2000 (ptasi / siedliskowy) — bezpośredni / w buforze GDOŚ
• Park krajobrazowy i jego strefa otulinowa
• Park narodowy i otulina
• Rezerwat przyrody i odległość
• Pomnik przyrody w okolicy (drzewa, głazy)
• Korytarz ekologiczny — wpływ na budowę i ogrodzenia
• Mapa obszarów chronionych dla działki

06Geologia, wody, surowce

Dane z PIG (Państwowy Instytut Geologiczny) i KZGW. Czasami decydują o opłacalności fundamentów (wymóg pali = +50 tys. zł), o studni (zwierciadło wód głęboko), o zakazie budowy (osuwisko, złoże).

Geologia powierzchniowa

• Typ gruntu pod fundament (piaski, gliny, torfy, lessy) PIG SMGP
• Mapa SMGP (Szczegółowa Mapa Geologiczna Polski 1:50 000) — fragment dla działki
• Osuwiska SOPO — czy działka leży w obszarze zagrożonym ruchami masowymi
• Mapa hydrogeologiczna MHP — głębokość wód gruntowych

Wody podziemne — GZWP

• GZWP (Główny Zbiornik Wód Podziemnych) — czy działka w strefie ochronnej PIG / KZGW
• Strefa ochrony bezpośredniej / pośredniej ujęcia wody pitnej
• Głębokość wody pitnej dla studni głębinowej (szacunkowo)

Złoża minerałów — MIDAS

• Złoża udokumentowane pod działką (kruszywa, kopaliny, węgiel) PIG MIDAS
• Górnictwo czynne w okolicy (kopalnia, kamieniołom) — wpływ na ceny i komfort
• Strefa szkód górniczych (jeśli dotyczy)

Azbest — rejestr

• Azbest na działce / w sąsiedztwie — z lokalnego rejestru gminnego (jeśli dostępny) BAZA AZBESTOWA
• Koszt utylizacji m² (informacyjnie)

07Dotacje i finansowanie

Dla każdej działki sprawdzamy aktualne programy dotacji i ulg, do których kupujący/budujący może się kwalifikować. Dane z modułu modules/dotacje-finder.js.

Mój Prąd 6.0 (fotowoltaika + magazyn energii)

• Maksymalna kwota dotacji na panele PV (do 6 tys. zł)
• Dotacja na magazyn energii (do 16 tys. zł)
• Dotacja na pompę ciepła + PV (kombinacja)
• Wymagania (prosument, instalacja po 1 lutego 2020)
• Status naboru (otwarty / zamknięty / planowany)

Czyste Powietrze (termomodernizacja, pompy ciepła)

• Próg dochodowy (podstawowy / podwyższony / najwyższy)
• Maksymalna dotacja na pompę ciepła powietrze-woda
• Maksymalna dotacja na pompę ciepła grunt-woda
• Dotacja na ocieplenie ścian / dachu / fundamentów
• Dotacja na okna i drzwi
• Łączny pułap dotacji (do 135 tys. zł w wariancie najwyższym)

Premia termomodernizacyjna BGK

• 16% wartości audytowanych prac (kredyt + premia)
• Wymagania (audyt energetyczny, oszczędność min. 25%)

Ulga termomodernizacyjna PIT

• Odliczenie do 53 tys. zł od podstawy opodatkowania
• Lista kwalifikowanych wydatków (PV, pompa ciepła, izolacja, okna, kotły)

Dotacje rolnicze ARiMR (siedlisko)

• Dotacja na rozpoczęcie działalności rolniczej
• Premia dla młodych rolników
• Możliwość budowy siedliska na gruncie rolnym (z pominięciem MPZP)

Inne lokalne

• Dotacje gminne (śmietniki, retencja, OZE)
• Dotacje wojewódzkie WFOŚiGW
• Programy NFOŚiGW (Stop Smog, Mój Elektryk dla domów)

08Nasłonecznienie i potencjał OZE — PVGIS

Dane Komisji Europejskiej (PVGIS) — międzynarodowy standard do projektowania instalacji fotowoltaicznych. Dla Twojej dokładnej lokalizacji (lat/lon).

• Roczne nasłonecznienie w kWh/m²/rok dla powierzchni poziomej PVGIS Komisja Europejska
• Rozkład miesięczny nasłonecznienia (styczeń–grudzień)
• Optymalny kąt nachylenia paneli PV dla danej szerokości geograficznej
• Optymalna orientacja (azymut)
• Roczna produkcja energii z 1 kWp paneli (kWh)
• Szacunkowa rentowność instalacji 5 / 8 / 10 kWp w Twojej lokalizacji
• Czas zwrotu inwestycji w PV (z uwzględnieniem dotacji Mój Prąd 6.0)
• Mapa nasłonecznienia regionu

09Kalkulatory — budowa, najem, koszty utrzymania

Trzy autorskie moduły kalkulacyjne korzystające z regionalnych cen rynkowych (województwo + powiat) i danych BDL GUS.

Build calculator (kalkulator budowy domu)

Moduł modules/build-calculator.js. Szacuje koszt budowy domu na bazie województwa, m² zabudowy, typu konstrukcji, dodatków.

• Koszt budowy (stan deweloperski, surowy zamknięty, pod klucz) per m²
• Koszt projektu architektonicznego (typowy / indywidualny)
• Koszt garażu (jednostanowiskowy, dwustanowiskowy)
• Koszt podjazdu (kostka brukowa, beton, asfalt)
• Koszt ogrodu / zagospodarowania
• Koszt ogrodzenia (panelowe, murowane)
• Łączny budżet z marżą bezpieczeństwa 10–15%
• Slope adjustment — premia za budowę na działce nachylonej (fundamenty pali / opaska)

Rental potential (potencjał najmu)

Moduł modules/rental-potential.js. Sprawdza potencjał najmu krótkoterminowego (Airbnb / Booking) i długoterminowego dla domu w danej lokalizacji.

• Średnia stawka noclegowa w okolicy (sezon wysoki / niski)
• Średnia stawka długoterminowa za m²
• Roczny przychód brutto (estymacja)
• ROI dla pakietu działka + budowa + wyposażenie

Utility costs (koszty utrzymania)

Moduł modules/utility-costs.js. Szacuje roczny koszt utrzymania domu 150 m² dla 4 osób — regionalne cenniki OSD/PGNiG/MF + GUS BDL.

• Roczny koszt prądu (G11 / G12) w Twoim OSD
• Roczny koszt gazu (taryfa W-2.1)
• Roczny koszt wody i ścieków (lokalna taryfa)
• Roczny koszt ogrzewania (gaz / pompa ciepła / kominek)
• Podatek od nieruchomości (gminna taryfa)
• Wywóz odpadów (gminna stawka)
• Łączny koszt utrzymania domu rocznie

Popularity meter (popularność okolicy)

Moduł modules/popularity-meter.js. Liczba POI turystycznych w promieniu 5 km z Overpass API (OpenStreetMap).

• Liczba atrakcji turystycznych w promieniu 5 km
• Liczba restauracji, hoteli, pensjonatów
• Wskaźnik popularności (1–10) dla najmu krótkoterminowego

Transaction meter (aktywność rynku)

Moduł modules/transaction-meter.js. Aktywność rynku transakcji nieruchomościami na poziomie powiatu z BDL GUS.

• Liczba transakcji rocznie w powiecie
• Trend (wzrost / spadek vs. ubiegły rok)
• Wskaźnik płynności rynku

RCN — real ceny transakcyjne

• RCN (Rejestr Cen Nieruchomości) — rzeczywiste ceny działek z aktów notarialnych GUGiK
• Średnia cena za m² w okolicy (ostatnie 12 miesięcy)
• Median cena vs. średnia (wyłączenie outlierów)
• Trend cen 2024 → 2025 → 2026
• Porównanie ceny ofertowej vs. RCN (wyliczamy „przewartościowanie" lub „okazja")

10Komunikacja — dojazd, izochrony, infrastruktura

Drogi liczone autentycznie po sieci drogowej (OSRM), nie po linii prostej. Dojazd autem, pieszo, rowerem.

• Izochrona 5 min jazdy autem — gdzie dojedziesz w 5 minut OSRM
• Izochrona 10 min jazdy autem
• Izochrona 15 min jazdy autem
• Czas dojazdu do najbliższego miasta (Overpass + OSRM)
• Najbliższy szpital / przychodnia + czas dojazdu
• Najbliższa szkoła / przedszkole
• Najbliższy sklep spożywczy / market
• Najbliższa stacja PKP / PKS
• Najbliższe lotnisko + dystans
• Inwestycje drogowe planowane (GDDKiA, samorząd)
• Kolej planowana (CPK shuttles, Rail Baltica)
• Mapa dojazdu z naszej działki do centrum gminy/miasta

11AI Claude Sonnet 4.6 — rekomendacje i targowanie

Wszystkie zebrane dane (50+ punktów) trafiają do modelu Claude Sonnet 4.6 z 1M kontekstu. Wyciągamy z tego inwestycyjną ocenę plus konkretne rady.

Ocena inwestycyjna

• Score 0–10 — ogólna ocena inwestycyjna (uśredniona z 12 wymiarów)
• Werdykt — Kup / Nie kupuj / Sprawdź dodatkowo
• Top 3 zalety działki (pozytywy)
• Top 3 zagrożenia działki (negatywy)
• Pasująca grupa kupujących (rodzina z dziećmi / inwestor / wakacje / siedlisko)

Sekcja „Targowanie" — gotowe argumenty do negocjacji ceny

Klucz do tego raportu. Każdy negatyw (zalewowa Q500, brak gazu, klasa I-III, MPZP wysokość 7 m zamiast 9 m, dystans 800 m do drogi) zamieniamy w konkretny argument do obniżki ceny — z szacunkiem o ile zł można zejść.

• Lista 3–8 argumentów merytorycznych do rozmowy ze sprzedającym
• Szacowane oszczędności po targowaniu (np. „możesz zejść z 250 tys. do 215 tys. zł")
• Tonalność: spokojna, oparta na faktach, z odwołaniem do źródeł (np. „MPZP §12 ust. 4")

Pułapki techniczne / prawne / finansowanie

Trzy odrębne sekcje na bazie wbudowanych baz wiedzy modules/buildable-advice-pulapki-techniczne.md, buildable-advice-pulapki-prawne.md, buildable-advice-finansowanie.md.

• Pułapki techniczne — zalewowa, klasa gruntu, geologia, fundamenty, woda gruntowa
• Pułapki prawne — KW, służebności, drogi prywatne, brak dostępu, hipoteki, spór o granice
• Finansowanie — czy bank da kredyt na taką działkę, kalkulacja zdolności, ryzyka

Chat AI po analizie

• Pytaj o szczegóły dowolnej sekcji raportu (np. „a co z pompą ciepła?")
• Kontekst całego raportu (1M tokenów) — model widzi wszystkie dane
• Bezpłatny dostęp przez 30 dni od zakupu raportu

1230+ baz danych GIS w jednym raporcie

Pełna lista źródeł danych z których agregujemy informacje. Wszystkie polskie i europejskie rejestry państwowe — oficjalne, weryfikowalne.

1324+ map w raporcie PDF

Każdy raport zawiera szereg map renderowanych w wysokiej rozdzielczości. Działka zawsze zaznaczona wektorowo (SVG overlay) na podkładzie satelitarnym lub planu.

• Mapa okładkowa — close-up działki z ortofoto (bbox 100 m, działka ~30% kadru)
• Mapa orientacyjna — szerszy widok (bbox 300–500 m, kontekst dojazdu)
• Mapa MPZP — rysunek planu miejscowego z naszą działką wektorowo
• Mapa POG — strefa Planu Ogólnego Gminy z opisem
• Mapa KGESUT — sieci uzbrojenia (prąd / woda / kanaliza / gaz) z odległościami
• Mapa BDOT10k — budynki sąsiedzkie i drogi
• Mapa EGiB — granice ewidencyjne sąsiednich działek
• Mapa klas gruntu IUNG
• Mapa stref zalewowych ISOK (Q1 / Q10 / Q100 / Q500)
• Mapa Natura 2000 i innych form ochrony przyrody
• Mapa GZWP (główne zbiorniki wód podziemnych)
• Mapa MIDAS (złoża minerałów)
• Mapa SMGP (geologiczna powierzchniowa)
• Mapa MHP (hydrogeologiczna)
• Mapa osuwisk SOPO
• Mapa azbestu (jeśli rejestr lokalny dostępny)
• Mapa zabytków NID
• Mapa stref konserwatorskich
• Mapa CPK (strefy I i II)
• Mapa nasłonecznienia PVGIS
• Mapa hałasu (drogi / kolej / lotnisko)
• Mapa jakości powietrza GIOŚ
• Mapa izochron 5/10/15 min jazdy
• Mapa popularności turystycznej
• Mapa cen transakcyjnych RCN (heatmap dla powiatu)
• Mapa POI (sklep, szkoła, szpital, PKP)