→ Pełny artykuł o nowych zasadach
Działki rolne są często tańsze od budowlanych. To kusi. Ale rynek gruntów rolnych jest jednym z najbardziej regulowanych rynków nieruchomości w Polsce. Przepisy chroniące grunty rolne przed spekulacją sprawiają, że zakup "zwykłej" działki rolnej przez "zwykłego" kupującego jest mocno ograniczony.
Poniżej wszystko co musisz wiedzieć — kto może kupić, kiedy KOWR wchodzi w drogę i jakie są wyjątki.
Kto może kupić działkę rolną — zasady 2026
| Kupujący | Działka do 0,3 ha | Działka 0,3–5 ha | Działka powyżej 5 ha |
|---|---|---|---|
| Rolnik indywidualny | Bez ograniczeń | Bez ograniczeń | Bez ograniczeń (KOWR ma pierwokup) |
| Nierolnik — osoba fizyczna | Bez ograniczeń | Może kupić — KOWR ma pierwokup | Wymaga zgody ministra rolnictwa |
| Spółka / firma | Bez ograniczeń | Wymaga zgody ministra rolnictwa | Wymaga zgody ministra rolnictwa |
| Bliska rodzina sprzedającego | Bez ograniczeń | Bez ograniczeń | Bez ograniczeń |
| Jednostka samorządu terytorialnego | Bez ograniczeń | Bez ograniczeń | Bez ograniczeń |
Co to jest prawo pierwokupu KOWR?
KOWR — Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa — ma ustawowe prawo pierwokupu przy sprzedaży gruntów rolnych powyżej 0,3 ha przez osoby niebędące rolnikami indywidualnymi. Oznacza to, że:
- Sprzedający i kupujący zawierają umowę warunkową u notariusza.
- Notariusz wysyła zawiadomienie do KOWR.
- KOWR ma miesiąc na podjęcie decyzji czy skorzysta z prawa pierwokupu po tej samej cenie.
- Jeśli KOWR nie skorzysta — transakcja dochodzi do skutku i notariusz zawiera umowę przenoszącą własność.
- Jeśli KOWR skorzysta — Skarb Państwa kupuje działkę za cenę z umowy warunkowej.
5-letnia blokada odsprzedaży — co to znaczy
Jeśli jesteś nierolnikiem i kupisz działkę rolną powyżej 0,3 ha — przez 5 lat od nabycia nie możesz jej sprzedać bez zgody KOWR. Możesz też być zobowiązany do osobistego prowadzenia działalności rolniczej na tej działce przez 5 lat. Zasady ochrony gruntów rolnych reguluje też Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z 3 lutego 1995 r. (ISAP).
Naruszenie zakazu prowadzi do nieważności umowy sprzedaży. KOWR może też żądać przymusowego wykupu po cenie rynkowej.
Kto jest rolnikiem indywidualnym?
Definicja z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna, która:
- jest właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nie większej niż 300 ha,
- posiada kwalifikacje rolnicze (wykształcenie rolnicze lub co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie),
- co najmniej od 5 lat zamieszkuje w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego,
- przez co najmniej 5 lat osobiście prowadziła działalność rolniczą.
Jeśli nie spełniasz tych warunków — nie jesteś rolnikiem indywidualnym w rozumieniu ustawy i obowiązują Cię ograniczenia opisane powyżej.
Działka rolna do 5 ha — czy można kupić bez zgody ministra?
Tak. Od 30.04.2026 (Dz.U. 2026 poz. 317) nierolnik może kupić działkę rolną o powierzchni do 5 hektarów (50 000 m²) bez zgody ministra rolnictwa — wcześniej próg wynosił 1 ha. KOWR nadal ma prawo pierwokupu jeśli działka przekracza 0,3 ha. Procedura: umowa warunkowa → 30 dni na decyzję KOWR → umowa definitywna.
Uwaga na sumowanie: jeśli kupujesz kilka działek rolnych, które razem przekraczają 5 ha — ograniczenia dotyczące dużych areałów mogą mieć zastosowanie. Notariusz i KOWR biorą pod uwagę całość nabycia. Programy dopłat i wsparcia dla rolników znajdziesz na stronie ARiMR (gov.pl).
Gruntownie automatycznie sprawdza klasę bonitacyjną, użytek gruntowy, MPZP i OUZ. Wiesz od razu czy działkę rolną da się odrolnić i co to będzie kosztować — zanim podpiszesz umowę warunkową u notariusza.
Sprawdź swoją działkę