KOWR 2026: do 5 ha ziemi rolnej bez zgody ministra. Co realnie zmieniła ustawa Dz.U. 2026 poz. 317

Co konkretnie zmieniła ustawa z 23 stycznia 2026 r.

Ustawa nosi pełny tytuł: Ustawa z dnia 23 stycznia 2026 r. o zmianie niektórych ustaw w celu ochrony polskiego rolnictwa. Została uchwalona przez Sejm RP, przyjęta przez Senat bez poprawek i podpisana przez Prezydenta. Tekst opublikowano w Dzienniku Ustaw z 12 marca 2026 r. pod pozycją 317.

Co istotne — to bardzo krótka ustawa. Składa się z trzech artykułów, ale każdy z nich ma znaczące skutki dla rynku ziemi rolnej w Polsce. Nie wprowadza nowych instytucji prawnych ani procedur — punktowo nowelizuje dwie istniejące ustawy.

Trzy zmiany w skrócie, w kolejności w jakiej występują w ustawie:

1. Art. 1 — zmiana preambuły ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR, Dz.U. 2025 poz. 1653). Nowa preambuła podkreśla, że gospodarstwa rodzinne — zgodnie z Konstytucją RP — stanowią podstawę ustroju rolnego, a celem ustawy jest wzmocnienie ich ochrony i trwałego rozwoju, zapewnienie bezpieczeństwa żywnościowego i wspieranie zrównoważonego rolnictwa.
2. Art. 2 — zmiana ustawy z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (Dz.U. 2025 poz. 559). To serce nowelizacji. W tym artykule znajduje się przedłużenie zakazu sprzedaży z 10 do 20 lat oraz podniesienie progu z 2 ha na 5 ha.
3. Art. 3 — zasady wejścia w życie: ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem art. 2, który wchodzi w życie z dniem 30 kwietnia 2026 r.

Dwie ustawy zmieniono jednym aktem — UKUR i ustawa z 2016 r.

Aby zrozumieć, dlaczego ustawodawca jednym aktem zmienia dwie różne ustawy, warto zobaczyć ich rolę w systemie obrotu ziemią rolną:

• Ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR) — reguluje obrót prywatną ziemią rolną. To ona ogranicza krąg nabywców działek powyżej 1 ha do rolników indywidualnych, ustanawia prawo pierwokupu KOWR i definiuje pojęcia takie jak gospodarstwo rodzinne czy rolnik indywidualny.
• Ustawa z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa — reguluje obrót państwową ziemią rolną pozostającą w zarządzie KOWR (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa). To w niej znajduje się ogólne wstrzymanie sprzedaży i lista wyjątków.

Pierwsza dotyczy obrotu między prywatnymi podmiotami. Druga — sprzedaży państwowej ziemi przez KOWR. Ustawa z 23 stycznia 2026 r. zmienia obie, ale w bardzo różnym zakresie: w UKUR jedynie preambułę (deklaratywnie), a w ustawie z 2016 r. konkretne mechanizmy operacyjne.

Wstrzymanie sprzedaży państwowej ziemi do 2036 — jak działa

Pierwotny zakaz sprzedaży państwowej ziemi rolnej został wprowadzony w 2016 r. przez rząd Beaty Szydło. Argumentacja była polityczno-ekonomiczna: po wygaśnięciu okresów ochronnych z traktatu akcesyjnego RP do UE pojawiło się ryzyko spekulacyjnego skupowania polskiej ziemi rolnej przez podmioty zagraniczne. Ustawa z 14 kwietnia 2016 r. miała powstrzymać ten proces — jej art. 1 pierwotnie brzmiał: "W okresie 10 lat od dnia wejścia w życie ustawy wstrzymuje się sprzedaż nieruchomości albo ich części wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa".

Termin upływał 30 kwietnia 2026 r. Bez interwencji ustawodawczej grunty z Zasobu KOWR od następnego dnia podlegałyby sprzedaży na zasadach ogólnych — co według resortu rolnictwa stworzyłoby ryzyko niekontrolowanej wyprzedaży majątku narodowego. Stąd nowelizacja z 23 stycznia 2026 r., która wydłuża okres wstrzymania o kolejne 10 lat. Znowelizowany art. 1 ustawy z 14 kwietnia 2016 r. brzmi teraz:

Liczenie 20 lat zaczyna się od pierwotnego wejścia w życie ustawy z 2016 r., więc realny koniec zakazu to 30 kwietnia 2036 r. To bezpośrednio wpływa na decyzje inwestycyjne — jeżeli planujesz zakup większej działki rolnej z Zasobu KOWR, musisz zaakceptować, że przez najbliższe 10 lat głównie będą do dyspozycji dzierżawy, a sprzedaż pozostaje wąskim wyjątkiem.

Ważna jest też sankcja zawarta w znowelizowanym ust. 3:

"Nieważna" oznacza tu nieważność bezwzględną — z mocy samego prawa, bez konieczności orzeczenia sądu. Notariusz prowadzący czynność powinien odmówić sporządzenia aktu, jeżeli nie okazana zostanie zgoda ministra rolnictwa.

Próg 5 ha bez zgody ministra — porównanie 2025 vs 2026

Druga, technicznie najważniejsza zmiana w art. 2 ustawy z 23 stycznia 2026 r. podnosi próg powierzchni działek, które można sprzedać z Zasobu KOWR bez wymogu uzyskania zgody ministra rolnictwa. W praktyce to próg, poniżej którego procedura sprzedaży jest znacząco prostsza. Tabelaryczne porównanie:

W liczbach z punktu widzenia rynku: w latach 2016–2025 wnioski dotyczące nieruchomości o powierzchni 2–5 ha stanowiły aż 35% wszystkich wniosków o zgodę ministra, choć obejmowały zaledwie ok. 5% łącznej powierzchni gruntów objętych takimi wnioskami. Innymi słowy — ogromna część biurokracji szła na obsługę względnie małych działek. Po podniesieniu progu te 35% wniosków po prostu nie pojawi się w resorcie. To skraca procedury z miesięcy do tygodni.

Co MOŻNA kupić z Zasobu KOWR — pełna lista wyjątków

Choć zasadą jest wstrzymanie sprzedaży, art. 2 ust. 1 ustawy z 14 kwietnia 2016 r. wymienia kategorie nieruchomości, których wstrzymanie nie obejmuje. Po nowelizacji 2026 lista wygląda tak (parafrazując i upraszczając):

• Nieruchomości przeznaczone w MPZP na cele inne niż rolne — np. pod zabudowę mieszkaniową, usługową, przemysłową, drogową. Jeśli plan miejscowy pokazuje, że dany grunt nie jest już rolny, KOWR może go sprzedać.
• Nieruchomości w specjalnych strefach ekonomicznych — sprzedaż na rzecz inwestorów, którzy zlokalizują się w SSE.
• Nieruchomości na rzecz osób uprawnionych do rekompensaty zabużańskiej — z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami RP.
• Nieruchomości rolne o powierzchni do 5 ha (poprzednio do 2 ha) — to tu jest największa zmiana 2026.
• Nieruchomości na rzecz parków narodowych, lasów państwowych, kościołów i związków wyznaniowych — w wąskim zakresie określonym ustawą.
• Nieruchomości na rzecz jednostek samorządu terytorialnego na cele publiczne (np. drogi, szkoły, infrastruktura).

Wszystkie pozostałe nieruchomości rolne z Zasobu KOWR — w szczególności o powierzchni co najmniej 5 ha — mogą być sprzedawane wyłącznie za zgodą ministra rolnictwa. Pełna lista wyjątków znajduje się bezpośrednio w tekście ustawy w Dz.U. 2026 poz. 317 oraz w pierwotnym tekście ustawy z 14 kwietnia 2016 r.

Procedura zakupu działki KOWR do 5 ha krok po kroku

Po zmianach z 30 kwietnia 2026 r. praktyczna ścieżka zakupu nieruchomości rolnej do 5 ha z Zasobu KOWR wygląda następująco:

• Krok 1 — sprawdzenie statusu rolnika indywidualnego Sprawdź, czy spełniasz wymogi z art. 6 UKUR: m.in. własność lub dzierżawa do 300 ha użytków rolnych, kwalifikacje rolnicze, prowadzenie gospodarstwa osobiście od co najmniej 5 lat, zamieszkanie w gminie położenia gospodarstwa lub gminie sąsiadującej. Bez statusu rolnika indywidualnego nie wystartujesz w przetargu ograniczonym KOWR.
• Krok 2 — monitorowanie ofert KOWR Aktualne ogłoszenia o przetargach i ofertach sprzedaży publikuje KOWR na stronie gov.pl/web/kowr oraz na geoportalu KOWR. Każdy oddział terenowy publikuje też lokalne ogłoszenia. Możesz subskrybować powiadomienia o nowych przetargach z wybranego obszaru.
• Krok 3 — złożenie wniosku o dopuszczenie do przetargu Wniosek wraz z dokumentami potwierdzającymi spełnienie warunków rolnika indywidualnego (oświadczenia, zaświadczenia z urzędu gminy, dokumenty kwalifikacyjne) składasz w odpowiednim Oddziale Terenowym KOWR. Termin: zwykle minimum 14 dni przed datą przetargu.
• Krok 4 — udział w przetargu ograniczonym Przetargi mają zazwyczaj formę pisemną (oferta zamknięta) lub ustną (licytacja). Cena wywoławcza odpowiada wartości rynkowej gruntu określonej przez rzeczoznawcę. Zwycięża oferta najwyższa lub spełniająca dodatkowe kryteria (np. preferencja dla rolnika z gminy położenia działki).
• Krok 5 — wpłata wadium i zabezpieczeń Wadium wpłacasz przed przetargiem (zwykle 5–10% ceny wywoławczej). Po wygraniu przetargu wadium zostaje zaliczone na poczet ceny. Pełna cena płatna w terminie wskazanym w ogłoszeniu — najczęściej 14–30 dni od rozstrzygnięcia.
• Krok 6 — zawarcie umowy notarialnej Akt notarialny zawiera Dyrektor Generalny KOWR (lub upoważnione osoby). Notariusz weryfikuje status rolnika indywidualnego i powierzchnię nieruchomości — przy ≤5 ha nie wymaga okazania zgody ministra rolnictwa, co stanowi główne ułatwienie po nowelizacji.
• Krok 7 — wpis do KW i ewidencji gruntów Po notariacie składasz wniosek o wpis własności do księgi wieczystej (formularz KW-WPIS, opłata 200 zł od jednej KW). Aktualizacja w EGiB następuje z urzędu po przekazaniu danych przez notariusza i KOWR. Cała ścieżka od wygranego przetargu do wpisu w KW: 1–3 miesiące.

Jak sprawdzić, czy działka pochodzi z Zasobu KOWR

Jeżeli interesujesz się konkretną działką i chcesz sprawdzić, czy podlega ona reżimowi ustawy z 14 kwietnia 2016 r., masz kilka źródeł danych:

1. Księga wieczysta — w Dziale II KW widnieje właściciel. Jeżeli figuruje "Skarb Państwa" oraz "Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa" w trwałym zarządzie — to grunt z Zasobu. KW możesz sprawdzić online w portalu Ministerstwa Sprawiedliwości lub przez ekw.ms.gov.pl.
2. Geoportal KOWR — KOWR udostępnia mapę gruntów do dzierżawy i sprzedaży. Możesz wyszukać konkretną działkę po numerze ewidencyjnym lub po lokalizacji.
3. Wypis z ewidencji nieruchomości Zasobu — wniosek do właściwego Oddziału Terenowego KOWR. Wypis jest dokumentem urzędowym, potwierdzającym status danego gruntu.
4. Ewidencja gruntów i budynków (EGiB) — w starostwie powiatowym (lub online przez geoportal). Wskazuje aktualnego właściciela. Dla "Skarbu Państwa" w EGiB doczepiona jest informacja o trwałym zarządzie KOWR.
5. Analiza działki w Gruntownie — automatycznie pokazujemy status właściciela na podstawie EGiB i flagujemy grunty z Zasobu KOWR jako podlegające ograniczeniom obrotu.

Case study: rolnik z Mazur kupuje 4 ha pod siedlisko

Większe gospodarstwa (≥5 ha) — procedura zgody ministra

Dla wszystkich nieruchomości rolnych z Zasobu KOWR o powierzchni co najmniej 5 ha procedura sprzedaży obejmuje dodatkowy etap — uzyskanie zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi, wydawanej na wniosek Dyrektora Generalnego KOWR. To rozwiązanie utrzymane mimo nowelizacji 2026, jako mechanizm kontroli koncentracji gruntów.

W praktyce procedura wygląda tak:

1. KOWR przygotowuje ofertę sprzedaży konkretnej nieruchomości (zwykle wynikającą z wniosku rolnika, który chce powiększyć gospodarstwo).
2. Dyrektor Generalny KOWR występuje z wnioskiem do Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi o zgodę na sprzedaż. Wniosek zawiera uzasadnienie (np. wzmocnienie gospodarstwa rodzinnego, lokalizacja w sąsiedztwie istniejącego gospodarstwa nabywcy).
3. Minister rolnictwa rozpatruje wniosek. Praktyka MRiRW pokazuje, że standardowy czas rozpatrzenia to 4–8 tygodni, choć może być dłuższy przy nieruchomościach kontrowersyjnych.
4. W razie zgody — KOWR organizuje przetarg ograniczony lub przeprowadza sprzedaż w trybie wskazanym w decyzji ministra.
5. W razie odmowy — sprzedaż nie dochodzi do skutku, nieruchomość pozostaje w Zasobie KOWR (do dzierżawy).

Krytycy mechanizmu wskazują, że procedura może być przedmiotem nieprzejrzystych decyzji. Zwolennicy podkreślają, że bez kontroli ministra ryzyko spekulacji większymi areałami wzrasta — bo to właśnie one (powyżej 5 ha) reprezentują znaczącą wartość rynkową.

Pierwokup KOWR przy zakupie prywatnej ziemi rolnej (osobno)

Bardzo częstym nieporozumieniem jest mylenie dwóch różnych instytucji prawnych: wstrzymania sprzedaży państwowej ziemi (regulowanego ustawą z 14.04.2016) i prawa pierwokupu KOWR przy obrocie prywatną ziemią rolną (regulowanego art. 3 i 4 UKUR). Ustawa z 23 stycznia 2026 r. zmienia tylko pierwszą — drugiej w żaden sposób nie modyfikuje.

Co to znaczy praktycznie? Jeżeli kupujesz prywatną działkę rolną od osoby fizycznej:

• Powyżej 1 ha — KOWR ma prawo pierwokupu, czyli prawo wejścia w prawa kupującego na warunkach z umowy. Notariusz przekazuje akt do KOWR, KOWR ma 1 miesiąc na wykonanie pierwokupu.
• Możliwość zakupu jest ograniczona głównie do rolników indywidualnych. Wyjątki: dziedziczenie, zakup od osoby bliskiej, zakup w celach niezwiązanych z działalnością rolniczą jeżeli MPZP wskazuje przeznaczenie nierolne (art. 2a UKUR).
• Próg 5 ha z nowelizacji nie ma żadnego znaczenia w tym kontekście — to dotyczy tylko sprzedaży państwowej ziemi.

Pełen przewodnik na ten temat napisaliśmy w osobnym artykule: Jak kupić działkę rolną w 2026 — kompletny przewodnik (rolnik indywidualny, KOWR, dokumenty). Pokazujemy tam, jak weryfikować status rolnika, kiedy KOWR może wykonać pierwokup i jak procedury wyglądają u notariusza.

Szerszy kontekst — dzierżawa zamiast sprzedaży

Filozofia ustawy z 23 stycznia 2026 r. jest spójna z dotychczasową polityką resortu: państwowa ziemia rolna ma służyć rolnikom poprzez dzierżawę, a sprzedaż jest wąskim wyjątkiem. Liczby pokazują skalę zjawiska:

• W 2025 r. KOWR wydzierżawił łącznie 65 tys. ha gruntów. To o 50% więcej niż w 2024 r. i 2,5-krotnie więcej niż w 2023 r.
• Łączna powierzchnia gruntów z Zasobu Skarbu Państwa pozostająca w dzierżawie na 31 grudnia 2025 r. wyniosła ponad 1,04 mln ha.
• Większość dzierżaw trafiła do rolników indywidualnych powiększających gospodarstwa rodzinne oraz do spółek KOWR o szczególnym znaczeniu dla gospodarki narodowej.
• Grunty rozdysponowywane są głównie w przetargach ograniczonych dla rolników indywidualnych.

W oficjalnym komunikacie z 30 kwietnia 2026 r. minister rolnictwa Stefan Krajewski podkreślił:

Argumentacja ekonomiczna dla preferowania dzierżaw: zakup ziemi rolnej wiąże się z istotnym kosztem kapitałowym, często wymuszającym kredyt hipoteczny. Dzierżawa pozwala rolnikowi zwiększyć powierzchnię upraw bez tego ciężaru, kierując oszczędności i kredyty na maszyny, modernizację budynków, hodowlę. Z perspektywy państwa — ziemia pozostaje pod publiczną kontrolą, co zmniejsza ryzyko spekulacyjnego skupowania.

Z perspektywy rolnika natomiast — dzierżawa to brak zabezpieczenia majątkowego (nie można obciążyć hipoteką gruntu, do którego nie ma się prawa własności) oraz niepewność długoterminowa (umowy dzierżawy są zawierane na 10–15 lat, a perspektywa przedłużenia jest niepewna). Stąd presja środowisk rolniczych na ułatwienia w sprzedaży, której efektem jest właśnie podniesienie progu z 2 ha na 5 ha.

Najczęstsze pytania