eLicytacje KAS — działkę z licytacji skarbówki kupisz online od 30 czerwca 2026

O nowym portalu zrobiło się głośno w połowie czerwca 2026 r., gdy Ministerstwo Finansów potwierdziło harmonogram uruchomienia. eLicytacje KAS to ogólnopolska platforma egzekucyjna Krajowej Administracji Skarbowej, na której naczelnicy urzędów skarbowych będą sprzedawać zajęty majątek osób i firm zalegających z należnościami publicznoprawnymi. W jednym miejscu zobaczysz ogłoszenia ze wszystkich urzędów skarbowych w Polsce — działki, domy jednorodzinne, mieszkania, lokale użytkowe, a także samochody i inne ruchomości. Uruchomienie produkcyjne zaplanowano na 30 czerwca 2026 r.

Dla osoby szukającej taniej działki to potencjalnie nowe, wygodne źródło ofert. Ale uwaga: licytacja administracyjna to nie to samo, co licytacja komornicza, którą znasz z portalu Krajowej Rady Komorniczej. Inny organ, inna ustawa, inne ryzyka. Ten przewodnik tłumaczy, jak działa eLicytacje KAS, jak czytać ogłoszenia i — co najważniejsze — jak sprawdzić działkę, zanim zaryzykujesz dziesiątki tysięcy złotych wadium.

1. Skąd się wziął portal eLicytacje KAS

Do tej pory urzędy skarbowe prowadziły licytacje zajętego majątku „po staremu" — z ogłoszeniem na tablicy urzędu, w siedzibie organu, z fizyczną obecnością uczestników. Skutek był taki, że o większości takich licytacji mało kto wiedział, frekwencja była niska, a zajęte rzeczy schodziły tanio lub w ogóle nie znajdowały nabywcy. Zdarzały się też zmowy uczestników, którzy umawiali się, by nie podbijać ceny.

Rozwiązaniem ma być cyfryzacja. Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. 1966 nr 24 poz. 151, z późn. zm.), która tworzy ramy prawne dla ogólnopolskiej platformy egzekucyjnej. Przepisy mają wejść w życie po 14 dniach od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw, a produkcyjny start portalu zaplanowano na 30 czerwca 2026 r. Cel deklarowany przez Krajową Administrację Skarbową to wyższe ceny uzyskiwane ze sprzedaży, szybsze pokrycie zaległości, większa przejrzystość i ograniczenie zmów.

W praktyce dla kupującego oznacza to jedno: zajęte przez skarbówkę działki i domy z całej Polski będą widoczne w jednym katalogu online, który można filtrować i przeglądać bez wychodzenia z domu.

2. eLicytacje KAS a licytacja komornicza — to dwa różne światy

To najczęstsze nieporozumienie. Wiele osób słyszy „licytacja nieruchomości online" i myśli o portalu e-licytacje prowadzonym przez komorników. Tymczasem mówimy o dwóch odrębnych torach egzekucji.

Najważniejszy praktyczny wniosek: jeśli interesuje Cię rynek licytacji nieruchomości, od lata 2026 r. musisz monitorować DWA portale — komorniczy i skarbowy. Część działek będzie tylko na jednym z nich, w zależności od tego, kto i za jaki dług prowadzi egzekucję. Procedury są podobne, ale przepisy i numery artykułów inne, więc nie przenoś automatycznie wiedzy z jednego trybu na drugi. Szczegółowo opisaliśmy tryb sądowy we wpisie Kupno działki na licytacji komorniczej — pułapki.

3. Ceny: jak liczy się cena wywołania i postąpienie

W egzekucji administracyjnej zasady cenowe wynikają wprost z ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji:

• Pierwsza licytacja — cena wywołania to 3/4 (75%) wartości oszacowania nieruchomości (art. 111e u.p.e.a.).
• Druga licytacja — cena wywołania to 70% wartości oszacowania (art. 111i § 1 u.p.e.a.).
• Trzecia licytacja — cena wywołania to 65% wartości oszacowania (art. 111j § 1 u.p.e.a.).
• Postąpienie nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywołania, z zaokrągleniem w górę do pełnych złotych (art. 111f § 2 u.p.e.a.).

Przykład. Działka oszacowana na 320 000 zł:

• I licytacja — cena wywołania 240 000 zł, minimalne postąpienie 2 400 zł
• II licytacja — cena wywołania 224 000 zł
• III licytacja — cena wywołania 208 000 zł

Warto zauważyć różnicę względem trybu sądowego: w komorniczym druga licytacja schodzi do 2/3 (ok. 66,7%) sumy oszacowania (art. 965 i 983 Kodeksu postępowania cywilnego), a w administracyjnym dolny pułap to dopiero trzecia licytacja na 65%. Krótko mówiąc — administracyjna ścieżka cenowa schodzi nieco łagodniej, ale ma o jedną licytację więcej.

4. Wadium — ile zablokujesz i kiedy je tracisz

Aby przystąpić do licytacji, musisz wpłacić wadium w wysokości 1/10 (10%) wartości oszacowania nieruchomości. Przy działce wycenionej na 300 000 zł to 30 000 zł, które zablokujesz przed otwarciem licytacji. Po przegranej wadium podlega zwrotowi, po wygranej zalicza się je na poczet ceny nabycia.

Najważniejsze ryzyko: jeśli wygrasz, a potem nie zapłacisz reszty ceny w terminie — tracisz wadium. To realne zagrożenie dla osób, które licytują „na nadzieję", że dostaną kredyt już po wygranej. Nie dostaną na czas. Dlatego finansowanie musi być ułożone wcześniej (więcej w sekcji 7).

5. Co musisz sprawdzić w działce PRZED wpłatą wadium

To jest sedno całego przewodnika. Portal eLicytacje KAS pokaże Ci ogłoszenie z ceną i operatem, ale nie powie Ci, czy na tej działce w ogóle wolno postawić dom. Licytacja administracyjna, podobnie jak komornicza, to zakup „tak jak jest" — bez rękojmi za wady, bez prawa odstąpienia. Po wygranej nie ma odwrotu. Dlatego przed wadium przejdź przez tę listę kontrolną:

Cała ta lista to nic innego jak rzetelne due diligence działki — to samo, które robi się przed każdym zakupem, nie tylko licytacyjnym. Jeśli chcesz mieć całość w jednym miejscu, przeczytaj Jak sprawdzić działkę przed zakupem oraz 12 czerwonych flag przy zakupie działki.

6. Obciążenia działki — co wygasa, a co zostaje

W egzekucji administracyjnej, podobnie jak w sądowej, zasadą jest, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przyznaniu (przeniesieniu) własności hipoteki i większość praw obciążających wygasają, a wierzyciele zaspokajani są z ceny nabycia. To dobra wiadomość — nie kupujesz cudzych długów hipotecznych.

Ale są wyjątki, które potrafią zniszczyć inwestycję:

• Służebności gruntowe (np. prawo przejazdu sąsiada przez Twoją działkę) — mogą pozostać.
• Służebność przesyłu (linie, słupy, rurociągi operatora) — zwykle zostaje. Jak rozpoznać służebność przesyłu.
• Prawo dożywocia ujawnione w Dziale III — co do zasady nie wygasa i przechodzi na nabywcę razem z obowiązkiem utrzymania uprawnionego.
• Najem / użytkowanie z pierwszeństwem — w niektórych przypadkach utrzymuje się mimo licytacji.

Dlatego nie wystarczy spojrzeć tylko na Dział IV (hipoteki). Najgroźniejsze pułapki licytacyjne kryją się w Dziale III — i te potrafią zostać przy nieruchomości na lata.

7. Finansowanie: kredyt trzeba mieć przed licytacją

Banki finansują zakup nieruchomości z licytacji, w tym administracyjnej, ale na własnych warunkach. Najważniejsza zasada brzmi: decyzja kredytowa musi być gotowa, zanim wpłacisz wadium. Termin na zapłatę reszty ceny po wygranej jest zbyt krótki, by w jego trakcie przejść pełną procedurę kredytową od zera — banki potrzebują zwykle 3–6 tygodni.

Bezpieczna ścieżka:

1. Zbierz operat szacunkowy i aktualny odpis z księgi wieczystej.
2. Złóż wniosek o warunkową decyzję kredytową na podstawie operatu (bank określi maksymalną kwotę finansowania).
3. Dopiero z decyzją w ręku wpłać wadium i licytuj.
4. Po wygranej i po uprawomocnieniu się postanowienia uruchom kredyt na zapłatę reszty ceny.

Jeśli planujesz finansować zakup gotówką, też zaplanuj płynność — środki muszą być dostępne natychmiast po wezwaniu do zapłaty, inaczej tracisz wadium.

8. Procedura krok po kroku — od ogłoszenia do własności

9. Sprzedaż z wolnej ręki — drugi tryb, o którym warto wiedzieć

Portal eLicytacje KAS obsłuży nie tylko klasyczne licytacje, ale też sprzedaż z wolnej ręki online. To tryb stosowany m.in. wtedy, gdy licytacje nie przyniosły nabywcy albo gdy przepisy na to pozwalają dla danej kategorii rzeczy. Dla kupującego oznacza to dodatkowe okazje poza standardowym kalendarzem licytacji — warto więc filtrować ogłoszenia po obu trybach. Zasady ustala organ egzekucyjny w ogłoszeniu, więc każdorazowo czytaj warunki konkretnej oferty.

10. Dlaczego ten portal pojawia się akurat teraz

eLicytacje KAS to nie odosobniona zmiana, lecz część szerszej cyfryzacji rynku nieruchomości, która kumuluje się w połowie 2026 r. Równolegle ruszają inne narzędzia istotne dla każdego, kto kupuje działkę:

• Rejestr Urbanistyczny (start 1 lipca 2026 r.) — ogólnopolski, bezpłatny dostęp do planów miejscowych, planów ogólnych, decyzji o warunkach zabudowy i dokumentów planistycznych. Przed licytacją sprawdzisz w nim przeznaczenie działki bez wizyty w urzędzie. Więcej: Rejestr Urbanistyczny od 1 lipca 2026.
• Plany ogólne gmin — gminy mają obowiązek je uchwalić (po przesunięciu terminu — do 31 sierpnia 2026 r.), a plan ogólny przesądza, czy na działce bez planu miejscowego w ogóle będzie można uzyskać warunki zabudowy. Dla działki licytacyjnej to kluczowa informacja. Zobacz: Warunki zabudowy a plan ogólny gminy 2026.

Praktyczny wniosek: od lata 2026 r. masz pod ręką coraz więcej darmowych, publicznych źródeł, które pozwalają zweryfikować działkę z licytacji zanim wpłacisz wadium. To dobra wiadomość — ale tylko dla tych, którzy z tych źródeł skorzystają. Atrakcyjna cena wywołania kusi do pośpiechu, a pośpiech przy licytacji bywa najdroższym błędem.

11. Kiedy NIE warto licytować działki na eLicytacjach KAS

Sytuacje, w których prawie zawsze przepłacisz pieniędzmi lub czasem:

• Brak czasu na sprawdzenie — licytacja za kilka dni, a KW i MPZP jeszcze niesprawdzone.
• Dożywocie lub kłopotliwa służebność w Dziale III — obciążenie, które przejdzie na Ciebie.
• Brak udokumentowanego dostępu do drogi publicznej.
• Strefa zalewowa lub przeznaczenie inne niż budowlane, jeśli planujesz dom.
• Cena wywołania zbliżona lub wyższa niż realna wartość rynkowa.
• Brak zatwierdzonego z góry finansowania — ryzyko utraty wadium.

Licytacja to narzędzie dla przygotowanych. Atrakcyjna cena wywołania nigdy nie rekompensuje wady prawnej działki, której nie da się usunąć.

12. FAQ — najczęstsze pytania o eLicytacje KAS