Grunty spółdzielni bez tytułu prawnego — co zmienia projekt ustawy przyjęty przez rząd 6 października 2026 r.

We wtorek 6 października 2026 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o uregulowaniu praw do niektórych gruntów znajdujących się we władaniu spółdzielni mieszkaniowych. Informację opublikowało Ministerstwo Rozwoju i Technologii. To projekt, na który czekają spółdzielnie, ich członkowie i Rzecznik Praw Obywatelskich od ponad dekady — od chwili, gdy Sąd Najwyższy przesądził, że mieszkanie w bloku stojącym na „cudzym” gruncie nie może mieć własnej księgi wieczystej.

Temat wydaje się dotyczyć wyłącznie mieszkań w blokach, ale jego sedno jest takie samo jak przy każdej działce: kto jest właścicielem gruntu i co mówi księga wieczysta. Dlatego ten poradnik łączy dwie rzeczy — omówienie projektu oraz praktyczną instrukcję sprawdzenia stanu prawnego gruntu, przydatną również przy zakupie działki czy domu.

Co dokładnie przyjął rząd 6 października 2026 r.

Rada Ministrów przyjęła projekt przygotowany w Ministerstwie Rozwoju i Technologii. Wcześniej, w czerwcu 2026 r., projekt przyjął Stały Komitet Rady Ministrów — ministerstwo opisało go wtedy w komunikacie „Rząd porządkuje prawa do gruntów spółdzielni mieszkaniowych”. Według komunikatów MRiT projekt:

• przyznaje spółdzielniom roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu,
• przewiduje nieodpłatne przeniesienie własności budynków posadowionych na tych gruntach,
• zabezpiecza prawa spółdzielni do gruntu w granicach faktycznego władania,
• pozwala wybrać ścieżkę administracyjną realizacji roszczenia,
• wprowadza gwarancje ochrony przed bezczynnością organów i przewlekłością postępowań,
• zwalnia spółdzielnie ze świadczeń za bezumowne korzystanie z gruntu na czas postępowania,
• przywraca możliwość ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe (m.in. mieszkania na wynajem społeczny i domy studenckie).

Wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski podkreślał, że przyjęte rozwiązania porządkują stan prawny wielu nieruchomości, a mieszkańcy zyskają większą pewność prawa i łatwiejszy obrót lokalami. Skalę ministerstwo szacuje na około 120 spółdzielni mieszkaniowych i około 100 tys. posiadaczy spółdzielczych praw do lokali.

Według opisu projektu nowelizowane mają być m.in. ustawa o gospodarce nieruchomościami, Kodeks cywilny, Prawo spółdzielcze oraz ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Pełny tekst projektu warto czytać na etapie sejmowym, bo dopiero wtedy będzie wiadomo, w jakim brzmieniu zostanie uchwalony.

Skąd wziął się problem gruntów spółdzielni

Problem ma korzenie w PRL i w pierwszych latach transformacji. Spółdzielnie budowały bloki na gruntach państwowych lub gminnych na podstawie decyzji lokalizacyjnych, często bez formalnego uzyskania prawa do terenu. W gospodarce centralnie planowanej nie stanowiło to praktycznej przeszkody — grunt „należał do państwa”, a państwo samo decydowało o inwestycjach.

Po 1990 r. ustawodawca kilkakrotnie dawał spółdzielniom możliwość uregulowania sytuacji, m.in. poprzez roszczenia przewidziane w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 399). Rzecznik Praw Obywatelskich w swoich wystąpieniach wskazywał art. 208 tej ustawy i terminy, z którymi wiązały się te roszczenia. Część spółdzielni nie zdążyła lub nie skorzystała z tych instrumentów. W efekcie do dziś stoją bloki, w których mieszkają ludzie od dziesięcioleci, a grunt pod nimi formalnie należy do Skarbu Państwa, gminy albo — w części przypadków — do osób prywatnych lub ich następców prawnych.

Dopóki prawo spółdzielcze do lokalu traktowano jak każde inne, problem pozostawał w tle. Lokale sprzedawano, dziedziczono i obciążano hipoteką. Wszystko zmieniło się w 2013 r.

Uchwała SN z 2013 r. — ekspektatywa zamiast prawa

24 maja 2013 r. Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów podjął uchwałę III CZP 104/12. Sąd uznał, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność ani użytkowanie wieczyste, stanowi jedynie ekspektatywę tego prawa — czyli prawnie chronione oczekiwanie, a nie samo prawo.

Konsekwencje opisał m.in. Rzecznik Praw Obywatelskich, który przez lata monitorował prace nad rozwiązaniem:

• sądy wieczystoksięgowe przestały zakładać księgi wieczyste dla takich praw do lokali,
• banki przestały udzielać kredytów hipotecznych na zakup takich mieszkań, bo nie było gdzie wpisać hipoteki,
• lokale stały się trudniej zbywalne — kupić je mógł w praktyce tylko ktoś z gotówką, co obniżało ceny,
• członkowie spółdzielni nie mogli przekształcić lokalu w odrębną własność, bo spółdzielnia nie miała czego przenieść — nie miała prawa do gruntu, a więc nie mogła przenieść udziału w nim.

Prace nad ustawą naprawczą trwały latami. RPO informował, że projekt ministerstwa skierowano do uzgodnień międzyresortowych już 31 marca 2023 r. Dopiero teraz, po kolejnych wersjach, projekt opuścił rząd.

Co przewiduje projekt — mechanizmy

1. Roszczenie o użytkowanie wieczyste w granicach faktycznego władania

Kluczowy element to przyznanie spółdzielni roszczenia o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu. Ważne jest określenie „w granicach faktycznego władania” — chodzi o teren, który spółdzielnia rzeczywiście użytkuje (budynek, otoczenie, dojścia), a nie o granice wynikające z dawnych decyzji. W praktyce oznacza to konieczność geodezyjnego ustalenia, jaki obszar spółdzielnia faktycznie włada, i ewentualnie podziału działek.

2. Ścieżka administracyjna i ochrona przed bezczynnością

Zamiast wieloletnich procesów cywilnych spółdzielnia ma móc wybrać ścieżkę administracyjną. Projekt przewiduje też gwarancje ochrony przed bezczynnością organów i przewlekłością postępowań, a według komunikatu z 6 października — wzmocnione prawo do zaskarżania bezczynności i kontrolę instancyjną rozstrzygnięć.

3. Nieodpłatne przeniesienie własności budynków

Skoro budynek jest częścią składową gruntu, a grunt nie należy do spółdzielni, to formalnie również budynek nie jest jej własnością. Projekt przewiduje nieodpłatne przeniesienie własności budynków na spółdzielnię. Dopiero wtedy da się ustanowić odrębną własność lokali i założyć dla nich księgi wieczyste.

4. Brak opłat za bezumowne korzystanie w czasie postępowania

Właściciel gruntu może co do zasady domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z jego nieruchomości. Projekt zwalnia spółdzielnie z takich świadczeń na czas trwania postępowania — to ważne, bo koszty te ostatecznie ponosiliby mieszkańcy w opłatach.

5. Możliwość cofnięcia nieodpłatnego przeniesienia

Z opisu projektu wynika także nowa podstawa do cofnięcia nieodpłatnego przeniesienia, jeśli grunt zostanie wykorzystany niezgodnie z przeznaczeniem. Media opisujące projekt wskazywały, że na uregulowanych gruntach nie będzie można prowadzić dowolnej zabudowy — szczegóły trzeba będzie zweryfikować w tekście uchwalonej ustawy.

Powrót użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe

Drugi, mniej nagłośniony wątek projektu dotyczy samego użytkowania wieczystego. Od 1 stycznia 2019 r., na mocy ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716), grunty zabudowane mieszkaniowo przeszły z użytkowania wieczystego we własność. Równolegle użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe przestało być stosowane.

Projekt — według komunikatów MRiT — znosi generalny zakaz ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Ma to służyć przede wszystkim budownictwu społecznemu: mieszkaniom na wynajem społeczny i domom studenckim. Dla tych inwestycji przewidziano preferencyjne warunki: roczną opłatę w wysokości 0,3% ceny gruntu i pierwszą opłatę nie wyższą niż 10% ceny nieruchomości.

Co to oznacza dla kupującego i sprzedającego

Jeśli masz mieszkanie na nieuregulowanym gruncie

Projekt to dobra wiadomość, ale nie natychmiastowa zmiana. Po wejściu ustawy w życie to spółdzielnia musi wystąpić z roszczeniem i przeprowadzić postępowanie. Dopiero po ustanowieniu użytkowania wieczystego i przeniesieniu własności budynku możliwe będzie zakładanie ksiąg wieczystych dla lokali i ustanawianie odrębnej własności. Warto już teraz:

• zapytać zarząd spółdzielni, czy zna sytuację prawną gruntu i czy planuje skorzystać z nowych przepisów,
• śledzić uchwały walnego zgromadzenia i rady nadzorczej dotyczące gruntów,
• zgromadzić dokumenty dotyczące swojego prawa do lokalu (przydział, umowy, zaświadczenia).

Jeśli planujesz kupić takie mieszkanie

Mieszkania na nieuregulowanych gruntach bywają wyraźnie tańsze — w mediach pojawiały się szacunki nawet o ok. 20% poniżej cen rynkowych, choć skala zależy od lokalizacji. Ustawa może zmniejszyć tę różnicę. Ale zakup „pod ustawę” to ryzyko:

• treść projektu może się zmienić w Sejmie i Senacie,
• termin wejścia w życie nie jest znany,
• postępowanie spółdzielni może potrwać, zwłaszcza gdy trzeba ustalać granice faktycznego władania,
• do czasu uregulowania nadal nie dostaniesz kredytu hipotecznego, więc potrzebujesz gotówki.

Jeśli sprzedajesz

Do czasu uregulowania stanu prawnego kupujący będzie oczekiwał niższej ceny. Rzetelna informacja o projekcie i o działaniach spółdzielni może jednak pomóc w rozmowie. Nie obiecuj kupującemu terminów, których nikt nie zna — to może zostać uznane za wprowadzenie w błąd.

Jak sprawdzić grunt pod budynkiem — krok po kroku

Stan prawny gruntu da się zweryfikować samodzielnie, bezpłatnie i w większości online. Ta sama metoda działa przy zakupie działki budowlanej, domu czy lokalu.

1. Ustal numer działki pod budynkiem. Otwórz Geoportal krajowy, wyszukaj adres i włącz warstwę działek ewidencyjnych. Kliknięcie w działkę pokaże jej identyfikator (gmina, obręb, numer). Zwróć uwagę, czy budynek leży na jednej działce, czy na kilku — przy starych osiedlach to częste.
2. Znajdź księgę wieczystą działki. Numer KW gruntu bywa podany w dokumentach spółdzielni lub w wypisie z rejestru gruntów (starostwo). Jak ustalić numer, gdy go nie znasz, opisaliśmy w poradniku jak ustalić numer księgi wieczystej działki.
3. Przeczytaj dział II księgi gruntu. W przeglądarce ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości sprawdź, kto jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym. Jeśli widnieje tam spółdzielnia — sytuacja jest co do zasady uregulowana. Jeśli Skarb Państwa, gmina lub osoba prywatna, a spółdzielni brak — to sygnał problemu. Szczegóły czytania działu II znajdziesz w tekście dział II księgi wieczystej — jak czytać.
4. Sprawdź działy III i IV. Wpisy roszczeń, ostrzeżeń i ewentualnych postępowań mogą wskazywać na spór o grunt. Pomocny będzie poradnik dział III — ograniczenia i roszczenia.
5. Poproś spółdzielnię o zaświadczenie. Zaświadczenie o przysługującym prawie do lokalu powinno zawierać informację, czy dla lokalu założono księgę wieczystą. Zapytaj wprost o tytuł prawny spółdzielni do gruntu.
6. Sprawdź, czy lokal ma własną księgę. Jeśli sprzedający podaje numer KW lokalu, zweryfikuj go w przeglądarce. Brak księgi przy budynku sprzed lat 90. to sygnał do pogłębionej weryfikacji.
7. Zapytaj bank przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Jeśli finansujesz zakup kredytem, wstępna akceptacja zabezpieczenia przez bank szybko pokaże, czy lokal „przejdzie”. Warunki umowy przedwstępnej omawiamy w tekście umowa przedwstępna — co musi zawierać.

Przykład praktyczny — jak może wyglądać weryfikacja

Poniższy scenariusz jest przykładem ilustracyjnym (nie opisem konkretnej spółdzielni). Pani Anna chce kupić 48-metrowe mieszkanie w bloku z lat 80. w dużym mieście, z ceną wyraźnie poniżej średniej dla okolicy. Sprzedający informuje, że to „spółdzielcze własnościowe” i że „księgi nie ma, bo spółdzielnia nie założyła”.

• W Geoportalu Anna ustala, że blok stoi na dwóch działkach ewidencyjnych.
• W przeglądarce ksiąg wieczystych sprawdza obie księgi: w dziale II jednej figuruje spółdzielnia jako użytkownik wieczysty, w drugiej — gmina, bez wzmianki o spółdzielni.
• Spółdzielnia potwierdza w zaświadczeniu, że dla lokalu nie założono księgi wieczystej z powodu nieuregulowanego stanu prawnego części gruntu.
• Bank odmawia przyjęcia lokalu jako zabezpieczenia kredytu.

Wniosek: niższa cena ma konkretną przyczynę prawną. Anna może kupić za gotówkę, licząc na ustawę, albo zrezygnować. Ważne, że decyzja zapada na podstawie sprawdzonych dokumentów, a nie zapewnień sprzedającego.

Co dalej z projektem — harmonogram

Przyjęcie projektu przez Radę Ministrów to dopiero początek drogi legislacyjnej:

1. Skierowanie projektu do Sejmu — numer druku sejmowego i przebieg prac można śledzić na stronie Sejmu RP.
2. Prace w komisjach i trzy czytania — na tym etapie treść może się zmienić.
3. Senat — może wprowadzić poprawki.
4. Podpis Prezydenta i ogłoszenie w Dzienniku Ustaw.
5. Vacatio legis — okres między ogłoszeniem a wejściem w życie.
6. Postępowania spółdzielni — dopiero po wejściu w życie spółdzielnie będą mogły występować z roszczeniami.

Na dziś nie da się rzetelnie podać daty wejścia w życie. Obecnie obowiązują przepisy ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 889) oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami w aktualnym brzmieniu.

Checklista — co zrobić teraz

1. Posiadacz lokalu: sprawdź księgę wieczystą gruntu pod budynkiem i zapytaj spółdzielnię o plan działań po wejściu ustawy.
2. Kupujący: przed umową przedwstępną zweryfikuj dział II księgi gruntu, zaświadczenie spółdzielni i stanowisko banku.
3. Sprzedający: przygotuj dokumenty i rzetelną informację o stanie prawnym, bez obiecywania terminów.
4. Wszyscy: śledź prace w Sejmie — ostateczny kształt przepisów może różnić się od projektu.

FAQ — najczęstsze pytania

Czy ustawa o gruntach spółdzielni mieszkaniowych już obowiązuje?

Nie. 6 października 2026 r. Rada Ministrów przyjęła projekt. Teraz trafi on do Sejmu, następnie do Senatu i do podpisu Prezydenta. Do wejścia ustawy w życie obowiązują dotychczasowe przepisy.

Dlaczego nie można założyć księgi wieczystej dla mieszkania na nieuregulowanym gruncie?

Ze względu na uchwałę siedmiu sędziów SN z 24 maja 2013 r. (III CZP 104/12): prawo do lokalu w budynku na gruncie, do którego spółdzielnia nie ma własności ani użytkowania wieczystego, jest jedynie ekspektatywą. Sądy przestały zakładać dla takich praw księgi wieczyste.

Czy można kupić takie mieszkanie na kredyt?

W praktyce bardzo trudno. Bank wymaga hipoteki, a hipotekę wpisuje się do księgi wieczystej. Bez księgi większość banków odmawia finansowania.

Ilu osób dotyczy projekt?

Według MRiT — około 120 spółdzielni i około 100 tys. posiadaczy spółdzielczych praw do lokali.

Co dostaną spółdzielnie?

Roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego w granicach faktycznego władania, nieodpłatne przeniesienie własności budynków, ochronę przed bezczynnością organów i zwolnienie z opłat za bezumowne korzystanie z gruntu na czas postępowania.

Jak sprawdzić, czy grunt pod blokiem jest uregulowany?

Ustal numer działki w Geoportalu, sprawdź dział II księgi wieczystej tej działki, poproś spółdzielnię o zaświadczenie i sprawdź, czy lokal ma własną księgę.

Czy projekt przywraca użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe?

Tak, według komunikatów ministerstwa — dla określonych celów, m.in. najmu społecznego i akademików, z roczną opłatą 0,3% ceny gruntu i pierwszą opłatą do 10% ceny nieruchomości.

Czy warto kupić tańsze mieszkanie, licząc na ustawę?

To decyzja z ryzykiem: projekt może się zmienić, termin jest nieznany, a postępowanie spółdzielni potrwa. Przed zakupem sprawdź stan prawny gruntu i skonsultuj umowę z notariuszem lub radcą prawnym.