Nowa taksa notarialna od 5 listopada 2026 r. Ile kosztuje akt zakupu działki po zmianie?

W skrócie: od 5 listopada 2026 r. maksymalna opłata notariusza za złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej wynosi 300 zł netto, wypis aktu kosztuje do 12 zł za stronę (wcześniej 6 zł), pełnomocnictwo do jednej czynności do 100 zł (wcześniej 30 zł). Stawka procentowa od ceny działki do 2 mln zł się nie zmienia. Przy zakupie działki budowlanej za 300 000 zł łączny koszt notarialny rośnie w naszym przykładzie o ok. 340 zł brutto. Podatek PCC (2%) i opłaty sądowe zostają takie same.

1. Co dokładnie zmienia rozporządzenie

Maksymalne stawki wynagrodzenia notariusza określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Jego tekst jednolity ogłoszono jako Dz.U. 2024 poz. 1566. Nowelizację z 13 października 2026 r. opublikowano jako Dz.U. 2026 poz. 1370. Zgodnie z jej § 2 wchodzi ona w życie po 14 dniach od ogłoszenia, czyli 5 listopada 2026 r. (status aktu potwierdza też serwis ELI).

Podstawą jest art. 5 § 3 ustawy Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Ten sam przepis wymaga, by maksymalna stawka za jedną czynność nie przekraczała sześciokrotności przeciętnego wynagrodzenia z poprzedniego roku. Nowela nie zmienia mechanizmu. Podnosi kwoty, które od lat stały w miejscu, i dodaje dwie nowe pozycje.

Najważniejsze zmiany z punktu widzenia osoby kupującej działkę:

• nowy § 15c — złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej: maksymalnie 300 zł;
• § 12 — wypisy, odpisy i wyciągi: 12 zł za stronę od 1 do 10, 10 zł za strony 11–20, 8 zł od 21. strony (wcześniej 6 zł za każdą stronę);
• § 8 pkt 8 — pełnomocnictwo w formie aktu: 100 zł do jednej czynności, 200 zł do więcej czynności (wcześniej 30 i 100 zł);
• § 13 — poświadczenie podpisu na pełnomocnictwie: 60 zł (wcześniej 20 zł); na dokumencie z kwotą: limit 500 zł zamiast 300 zł;
• § 8 pkt 6 — zwolnienie nieruchomości od obciążeń, gdy nie da się określić wartości: 200 zł (wcześniej 60 zł);
• § 16 — czynność niewymieniona w taksie: 400 zł (wcześniej 200 zł);
• § 17 — dopłata za czynność poza kancelarią: 100 zł za godzinę w dzień, 200 zł w nocy i w dni wolne (wcześniej 50 i 100 zł);
• § 3 pkt 7–8 — nowy próg dla transakcji powyżej 5 mln zł i limit 25 000 zł (15 000 zł w I grupie podatkowej) zamiast dotychczasowych 10 000 zł i 7500 zł.

Rosną też stawki spadkowe: testament (z 50 do 200 zł), akt poświadczenia dziedziczenia (z 50 do 200 zł), protokół dziedziczenia (ze 100 do 200 zł) oraz oświadczenie o przyjęciu lub odrzuceniu spadku (z 50 do 100 zł). Mają one znaczenie, gdy kupujesz działkę od spadkobierców. Wracamy do tego w sekcji 6.

2. Taksa od ceny działki — bez zmian (prawie)

Największą pozycją w rachunku notariusza jest wynagrodzenie za sam akt sprzedaży. Liczy się je od wartości przedmiotu, czyli w praktyce od ceny działki. Progi z § 3 pkt 1–6 nie zmieniły się:

Zmiana dotyczy więc tylko transakcji powyżej 2 mln zł. Dotąd stawka rosła do sztywnego sufitu 10 000 zł, który osiągało się przy wartości ok. 3,3 mln zł. Teraz od 2 do 5 mln zł stawka rośnie bez sufitu, a powyżej 5 mln zł wolniej (0,15%) do limitu 25 000 zł. Przykład: grunt inwestycyjny za 6 mln zł miał dotąd maksymalną taksę 10 000 zł netto. Po zmianie limit to 15 770 zł netto (14 270 zł + 0,15% × 1 mln zł). Przy zakupie zwykłej działki pod dom ta zmiana Cię nie dotyczy.

Zgodnie z § 2 ust. 2 i § 4 rozporządzenia wartość przyjmuje się według deklaracji stron, z uwzględnieniem zasad z ustaw podatkowych, i nie odlicza się od niej obciążeń. Jeśli w akcie wpiszesz cenę rażąco niższą od rynkowej, urząd skarbowy może ją zakwestionować przy PCC. Notariusz liczy taksę od wartości z aktu.

3. Działka budowlana a rolna: połowa stawki albo cała

Ten szczegół rzadko pojawia się w poradnikach, a przy zakupie działki ma największe znaczenie. § 6 pkt 17 rozporządzenia obniża maksymalną stawkę o połowę przy umowie sprzedaży nieruchomości gruntowej, która jest działką budowlaną w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Według tej definicji działka budowlana to grunt, którego wielkość, kształt, dostęp do drogi publicznej i uzbrojenie spełniają wymagania dla zabudowy wynikające z przepisów i aktów prawa miejscowego.

W praktyce notariusz ocenia to na podstawie dokumentów: wypisu z miejscowego planu, decyzji o warunkach zabudowy albo opisu stanu działki. Działka rolna lub leśna bez takich podstaw nie korzysta z obniżki. Wtedy obowiązuje pełna stawka z § 3:

Wyliczenie dla 300 000 zł: 1010 zł + 0,4% × 240 000 zł = 1970 zł; połowa to 985 zł. Do każdej kwoty dolicza się 23% VAT.

Połowa stawki przysługuje też przy umowie warunkowej lub z zastrzeżeniem terminu (§ 6 pkt 1) oraz przy umowie przenoszącej własność w wykonaniu takiej umowy (§ 6 pkt 2). Dotyczy to na przykład zakupu nieruchomości rolnej, przy którym prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. Najpierw podpisuje się umowę warunkową, a po upływie terminu na wykonanie pierwokupu umowę przenoszącą. Dwa akty po połowie stawki dają łącznie mniej więcej tyle, ile jeden akt z pełną stawką, ale do tego dochodzą dwa komplety wypisów.

4. Stałe opłaty: tabela przed i po 5 listopada

Przy każdym zakupie działki pojawia się kilka pozycji o stałej kwocie, niezależnej od ceny. To one drożeją najbardziej:

Wniosek do księgi wieczystej — opłata, której nie unikniesz

Nowy § 15c jest najbardziej odczuwalny, bo dotyczy praktycznie każdej transakcji. Zgodnie z art. 92 § 4 Prawa o notariacie notariusz, który sporządza akt przenoszący własność nieruchomości, musi najpóźniej tego samego dnia złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej przez system teleinformatyczny sądów. Nie jest to usługa dodatkowa, z której można zrezygnować. Wcześniej kancelarie rozliczały ją zwykle jako czynność niewymienioną (do 200 zł), teraz ma osobną stawkę do 300 zł.

Opłata dla notariusza to coś innego niż opłata sądowa. Tę drugą notariusz pobiera i przekazuje sądowi. Według ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228) wynoszą one:

• 200 zł za wpis własności (art. 42 ust. 1); przy zakupie udziału — proporcjonalnie, ale nie mniej niż 100 zł (art. 42 ust. 2);
• 200 zł za wpis hipoteki, gdy kupujesz na kredyt (art. 42 ust. 1);
• 150 zł za wpis własności nieruchomości rolnej do 5 ha (art. 43 pkt 2);
• 100 zł za założenie nowej księgi lub odłączenie działki z istniejącej księgi (art. 44 ust. 1).

Opłaty sądowe nowela taksy nie zmienia. Co dzieje się po złożeniu wniosku i jak śledzić jego status, opisujemy w poradniku o wpisie nowego właściciela do księgi wieczystej. Treść księgi sprawdzisz bezpłatnie w usłudze Ministerstwa Sprawiedliwości na gov.pl.

Wypisy — podwójna stawka za pierwsze strony

Za każdy wypis aktu płaci się od strony (§ 12). Akt sprzedaży działki z załącznikami ma zwykle kilka do kilkunastu stron, a wypisów potrzeba kilka: dla kupującego, sprzedającego, banku. Część wypisów notariusz umieszcza dziś w elektronicznym Repozytorium Aktów Notarialnych, więc ich liczba zależy od konkretnej sprawy. Przy 10-stronicowym akcie jeden wypis kosztował dotąd do 60 zł netto, a od 5 listopada do 120 zł netto. Nowa skala malejąca (12, 10, 8 zł) oznacza, że przy długich aktach podwyżka jest mniejsza niż dwukrotna.

Pełnomocnictwa — ważne dla kupujących z zagranicy

Jeśli nie możesz przyjść do notariusza osobiście, potrzebujesz pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego: pełnomocnictwo do czynności wymagającej formy szczególnej musi mieć tę samą formę. Pełnomocnictwo do jednej czynności (zakupu konkretnej działki) kosztuje teraz do 100 zł netto zamiast 30 zł. Szersze pełnomocnictwo, na przykład do zakupu i ustanowienia hipoteki, kosztuje do 200 zł zamiast 100 zł. Szczegóły formy i treści omawiamy w tekście o pełnomocnictwie do zakupu działki.

5. Ile zapłacisz w sumie — trzy wyliczenia

Poniższe przykłady są ilustracyjne. Przyjmujemy stawki maksymalne, akt o długości 10 stron i 3 wypisy. Rzeczywisty rachunek może być niższy, jeśli kancelaria stosuje niższe stawki.

Przykład A: działka budowlana za 300 000 zł, zakup za gotówkę

Różnica to 344,40 zł, czyli ok. 0,1% ceny działki. Największą pozycją pozostaje podatek od czynności cywilnoprawnych: 2% wartości rynkowej na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC (t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Kiedy PCC nie wystąpi, na przykład przy zakupie od firmy z VAT, wyjaśniamy w tekście o PCC od zakupu działki.

Przykład B: ta sama działka na kredyt

Przy kredycie dochodzi oświadczenie o ustanowieniu hipoteki. § 7 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia przewiduje za nie ¼ stawki z § 3, liczonej od sumy hipoteki. Ta zasada się nie zmienia. Dla hipoteki na 250 000 zł: 1010 zł + 0,4% × 190 000 zł = 1770 zł, z czego ¼ to 442,50 zł netto. Do tego opłata sądowa za wpis hipoteki: 200 zł. Wpis hipoteki notariusz zwykle obejmuje tym samym wnioskiem do księgi wieczystej co wpis własności. Podwyżka dotknie Cię więc głównie przez wnioski i wypisy, nie przez samą hipotekę.

Przykład C: działka rolna za 150 000 zł, kupujący przez pełnomocnika

Przy działce rolnej różnicę widać mocniej, bo nie ma obniżki o połowę, a pełnomocnictwo i wypisy drożeją kilkukrotnie. Opłata sądowa wynosi tu 150 zł, jeśli działka jest nieruchomością rolną do 5 ha (art. 43 pkt 2 ustawy o kosztach sądowych), a PCC 2% to 3000 zł.

6. Działka od spadkobierców i darowizna w rodzinie

Wiele działek trafia na rynek po śmierci właściciela. Zanim spadkobiercy sprzedadzą grunt, muszą udokumentować dziedziczenie: postanowieniem sądu albo notarialnym aktem poświadczenia dziedziczenia. Ta druga droga podrożeje:

• protokół dziedziczenia — 200 zł (wcześniej 100 zł);
• akt poświadczenia dziedziczenia ustawowego lub testamentowego — 200 zł (wcześniej 50 zł);
• akt poświadczenia z zapisem windykacyjnym — 300 zł (wcześniej 100 zł);
• oświadczenie o przyjęciu lub odrzuceniu spadku — 100 zł (wcześniej 50 zł).

Od marca 2026 r. notariusz na żądanie spadkobiercy składa też od razu wniosek o wpis spadkobierców do księgi wieczystej. Wprowadziła to ustawa z 21 listopada 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 1793), która dodała art. 95ga i art. 95j § 2 do Prawa o notariacie. Za taki wniosek obowiązuje teraz stawka z § 15c, do 300 zł. Opłata sądowa za wpis na podstawie dziedziczenia wynosi 150 zł, niezależnie od liczby udziałów (art. 42 ust. 3 ustawy o kosztach sądowych). Koszty te ponoszą sprzedający spadkobiercy, ale bez nich akt sprzedaży się nie odbędzie. Kupujący powinien wiedzieć, na jakim etapie są te formalności, zanim wpłaci zadatek. Więcej o ryzykach takiej transakcji piszemy w tekście o dziedziczeniu działki bez testamentu.

Przy darowiźnie działki w najbliższej rodzinie (I grupa podatkowa) obowiązują zwykłe progi z § 3, bez obniżki z § 6 pkt 17, bo ta dotyczy sprzedaży. Limit dla I grupy wzrósł z 7500 zł do 15 000 zł, ale dotyczy tylko wartości powyżej 5 mln zł. Podatkowe skutki darowizny opisujemy w poradniku darowizna działki rodzinie.

7. Co zrobić, jeśli akt jest umówiony na listopad

Rozporządzenie nie ma przepisów przejściowych. Znaczenie ma więc dzień dokonania czynności, a nie dzień umówienia terminu czy podpisania umowy przedwstępnej. Akt podpisany 4 listopada rozliczysz po starych stawkach, a 5 listopada już po nowych. Co z tego wynika w praktyce:

1. Zapytaj kancelarię o kosztorys na piśmie. Poproś o rozbicie: taksa za akt, wniosek do KW, wypisy, VAT, PCC, opłaty sądowe. Sprawdź, czy przy działce budowlanej zastosowano połowę stawki.
2. Nie przyspieszaj aktu kosztem sprawdzenia działki. Przy typowej działce oszczędność to kilkaset złotych. Błąd przy zakupie, na przykład działka bez dostępu do drogi publicznej albo w strefie zalewowej, kosztuje wielokrotnie więcej.
3. Ustal w umowie przedwstępnej, kto płaci. Przepisy nie przesądzają, kto pokrywa taksę. Zwyczajowo robi to kupujący, ale strony mogą postanowić inaczej. Zapisz to wprost.
4. Ogranicz liczbę wypisów do potrzebnych. Zapytaj, które wypisy trafią do Repozytorium, a które potrzebujesz w wersji papierowej.
5. Pełnomocnictwo załatw wcześniej. Jeśli kupujesz przez pełnomocnika, pełnomocnictwo podpisane przed 5 listopada kosztuje według starych stawek, a może być użyte później.
6. Negocjuj. Taksa to górna granica. Przy wyższych cenach działek kancelarie często schodzą poniżej maksimum, zwłaszcza za akt sprzedaży.

Przed wizytą u notariusza sprawdź też, co akt powinien zawierać i jakie dokumenty przygotować. Pomoże w tym nasz przewodnik po akcie notarialnym przy zakupie działki. Granice i oznaczenie działki zweryfikujesz na Geoportalu GUGiK, a aktualne komunikaty resortu znajdziesz na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

FAQ

Od kiedy obowiązują nowe stawki taksy notarialnej?

Od 5 listopada 2026 r. Rozporządzenie z 13 października 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1370) ogłoszono 21 października i weszło w życie po 14 dniach. Nie ma przepisów przejściowych, więc liczy się dzień dokonania czynności.

Czy taksa od ceny działki wzrosła?

Nie dla typowych transakcji. Progi dla wartości do 2 mln zł się nie zmieniły. Zmienił się tylko limit dla transakcji powyżej 2 mln zł.

Ile kosztuje wniosek do księgi wieczystej u notariusza?

Maksymalnie 300 zł netto (nowy § 15c), wcześniej zwykle 200 zł. Do tego 23% VAT i opłata sądowa za wpis własności: 200 zł.

Czy przy działce rolnej taksa jest taka sama jak przy budowlanej?

Nie. Połowa stawki z § 6 pkt 17 dotyczy sprzedaży działki budowlanej w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przy gruncie rolnym lub leśnym maksymalna taksa od ceny jest dwukrotnie wyższa.

Czy można negocjować wynagrodzenie notariusza?

Tak. Art. 5 § 1 Prawa o notariacie przewiduje, że wynagrodzenie ustala umowa ze stronami, a taksa jest górną granicą. Koszty przejazdu notariusz może doliczyć osobno.

Kto płaci notariusza przy zakupie działki?

To kwestia umowy stron. Zwyczajowo kupujący pokrywa taksę, wniosek do KW, PCC i opłaty sądowe, ale warto to zapisać już w umowie przedwstępnej.

Czy opłaca się przyspieszyć akt przed 5 listopada?

Przy typowej działce różnica to zwykle kilkaset złotych brutto. Nie warto dla tej kwoty skracać sprawdzenia działki ani podpisywać aktu bez kompletu dokumentów.

Ile kosztuje pełnomocnictwo notarialne po zmianie?

Do jednej czynności maksymalnie 100 zł netto (wcześniej 30 zł), do więcej czynności 200 zł (wcześniej 100 zł). Poświadczenie podpisu na pełnomocnictwie kosztuje do 60 zł zamiast 20 zł.