Pośrednik przy zakupie działki — co zmienia projekt 2026

W skrócie: w Wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów są dwa projekty zmieniające ustawę o gospodarce nieruchomościami. UD424 dotyczy pośredników — ma zakazać pobierania wynagrodzenia jednocześnie od obu stron transakcji, wprowadzić obowiązkowy katalog czynności pośrednika i uporządkować publikację ogłoszeń. Planowany termin przyjęcia przez rząd to III kwartał 2026 r. UD438, wpisany 21 lipca 2026 r., dotyczy zarządców nieruchomości i tworzy centralny rejestr z karami do 50 tys. zł. Żaden z nich nie jest jeszcze obowiązującym prawem — ale oba mówią sporo o tym, gdzie dziś leży ryzyko kupującego.

1. Co się właśnie wydarzyło — dwa projekty, jedna ustawa

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 399) to akt, o którym większość kupujących działkę nigdy nie słyszała — a który reguluje zawody obsługujące ich transakcję. W ciągu ostatnich tygodni trafiły do rządowego wykazu prac dwa niezależne projekty jej nowelizacji.

Pierwszy z nich, oznaczony numerem UD424, dotyczy pośredników w obrocie nieruchomościami. W Wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów jako organ odpowiedzialny wskazano resort finansów i gospodarki, a jako planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów — III kwartał 2026 r.

Drugi, UD438, pojawił się w wykazie 21 lipca 2026 r. i dotyczy zarządców nieruchomości. Ministerstwo zapowiedziało go komunikatem „Wyższe standardy zarządzania nieruchomościami". To ten projekt jest świeższy, ale dla osoby kupującej działkę pod dom istotniejszy jest pierwszy — zarządca pojawia się w życiu właściciela nieruchomości zwykle dopiero przy wspólnocie mieszkaniowej.

2. Jak jest dziś: zawód bez licencji od 2014 roku

Żeby zrozumieć, po co ta nowelizacja, trzeba cofnąć się o dwanaście lat. 1 stycznia 2014 r. weszła w życie ustawa z 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz.U. 2013 poz. 829) — tzw. ustawa deregulacyjna. Zniosła ona państwowe licencje zawodowe dla pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości, a wraz z nimi wymogi dotyczące wykształcenia i przygotowania zawodowego.

Od tamtej pory, aby prowadzić biuro nieruchomości, wystarczy prowadzić działalność gospodarczą w tym zakresie i mieć obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej. Nie ma egzaminu, nie ma wymaganego kierunku studiów, nie ma centralnego rejestru, w którym klient mógłby sprawdzić, czy dana osoba w ogóle działa legalnie.

W obowiązującej ustawie zostały w praktyce trzy filary, o których warto wiedzieć:

• Art. 179b — definiuje pośrednictwo jako odpłatne wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów dotyczących praw do nieruchomości. Definicja, nie katalog obowiązków.
• Art. 180 — zakres czynności pośrednictwa określa umowa pośrednictwa, która wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. To kluczowe zdanie w całej tej układance: dziś obowiązki pośrednika to dokładnie tyle, ile zapisano w umowie — ani litery więcej.
• Art. 181 — nakłada obowiązkowe ubezpieczenie OC za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem, w tym za osoby działające pod nadzorem pośrednika. Pośrednik ma obowiązek dołączyć kopię dokumentu ubezpieczenia przy zawarciu umowy i informować klienta o jego zmianach. Jeśli na wezwanie nie przedstawi dokumentu w terminie 7 dni, klient może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym.

Ten ostatni przepis jest w praktyce najbardziej niedoceniany. Wielu kupujących w ogóle nie wie, że ma prawo zażądać polisy — a to właśnie polisa OC jest jedynym realnym zabezpieczeniem, gdy okaże się, że pośrednik wprowadził w błąd co do nieruchomości.

3. Cztery zmiany z projektu UD424

Zgodnie z opisem w Wykazie prac Rady Ministrów projekt UD424 opiera się na czterech filarach.

Filar 1: obowiązkowy katalog czynności

Ma powstać zamknięty zestaw działań, które pośrednik powinien zrealizować w każdym przypadku, niezależnie od postanowień umowy pośrednictwa — po to, by zapewnić minimalny standard usługi. Dziś, jak wspomnieliśmy, wszystko zależy od umowy. Po zmianie pewne minimum — w tym weryfikacja stanu prawnego nieruchomości — miałoby wynikać wprost z ustawy.

Filar 2: koniec podwójnej prowizji

Projekt zakłada wprowadzenie zasady, że pośrednik nie może pobierać wynagrodzenia jednocześnie od obu stron tej samej transakcji. Uzasadnieniem jest ograniczenie konfliktu interesów. To najgłośniej komentowany element całego pakietu — i ten, który najbardziej dotknie modelu biznesowego części biur.

Filar 3: uporządkowanie ogłoszeń

Zakaz publikowania ofert bez uprzedniego zawarcia umowy pośrednictwa z właścicielem nieruchomości oraz wymóg jednoznacznego oznaczania, że ogłoszenie pochodzi od pośrednika. Innymi słowy: koniec z ofertami wystawianymi „na próbę" i z ogłoszeniami udającymi sprzedaż bezpośrednią.

Filar 4: Inspekcja Handlowa z zębami

Organ ma zostać wyposażony w narzędzia monitorowania zgodności z przepisami oraz możliwość nakładania kar pieniężnych, a w skrajnych przypadkach — zakazu prowadzenia działalności w zakresie pośrednictwa. Inspekcja Handlowa działa w strukturze Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, więc naruszenia miałyby trafiać do organu, który realnie prowadzi postępowania wobec przedsiębiorców.

4. Podwójna prowizja — dlaczego przy działce boli mocniej

Podwójna prowizja to sytuacja, w której to samo biuro ma podpisaną umowę i ze sprzedającym, i z kupującym, i od obu inkasuje wynagrodzenie za jedną transakcję. Formalnie: dwie umowy, dwie usługi. Praktycznie: jedna osoba doradza obu stronom, które mają sprzeczne interesy co do ceny.

Przy mieszkaniu w bloku konflikt interesów dotyczy głównie ceny — reszta parametrów jest dość przejrzysta: metraż, piętro, rok budowy, czynsz. Przy działce sytuacja jest jakościowo inna, bo to nie cena jest największym ryzykiem, tylko informacja.

Działka to nieruchomość, o której najważniejsze fakty nie są widoczne z drogi. Czy w planie miejscowym albo w planie ogólnym gminy teren jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową? Czy działka ma prawny dostęp do drogi publicznej, czy tylko faktyczny przejazd przez sąsiada? Czy leży w strefie zalewowej? Czy w księdze wieczystej nie ma hipoteki albo służebności? Czy przy gruncie rolnym nie zadziała prawo pierwokupu KOWR?

Każda z tych odpowiedzi może obniżyć cenę albo zerwać transakcję. Pośrednik wynagradzany przez obie strony ma — mówiąc wprost — zerową motywację, by którąkolwiek z nich wyciągać na wierzch. I to jest dokładnie ten konflikt interesów, o którym mówi uzasadnienie projektu.

5. Co pośrednik sprawdzi, a czego i tak nie sprawdzi

Tu dochodzimy do sedna dla kogoś, kto szuka gruntu pod dom. Nawet gdy ustawowy katalog czynności powstanie, będzie on obejmował przede wszystkim stan prawny nieruchomości — a stan prawny to nie to samo co przydatność działki pod zabudowę.

Poniższa tabela to nasza próba rozdzielenia tych dwóch światów. Pierwsza kolumna to rzeczy, które mieszczą się w typowym zakresie pracy rzetelnego biura. Druga — te, które wymagają sięgnięcia do rejestrów przestrzennych i które w praktyce rzadko trafiają do oferty.

Nie chodzi o to, że pośrednicy tego nie umieją — wielu doświadczonych agentów zna te tematy lepiej niż niejeden kupujący. Chodzi o to, że dziś nic ich do tego nie zobowiązuje, a informacje z prawej kolumny są rozrzucone po kilkunastu odrębnych rejestrach państwowych. Nawet po wejściu w życie nowych przepisów prawa kolumna nie zniknie — ona po prostu pozostanie po stronie kupującego.

Zestaw pytań, które warto zadać niezależnie od tego, kto sprzedaje działkę, zebraliśmy w przewodniku działka pod budowę domu — co sprawdzić przed zakupem, a najczęstsze sygnały ostrzegawcze w tekście o czerwonych flagach przy zakupie działki.

6. Ogłoszenia widmo i działki, których nie ma

Trzeci filar projektu — zakaz publikowania ofert bez umowy z właścicielem — brzmi jak sprawa techniczna, a dla kupujących grunty jest jedną z najbardziej odczuwalnych zmian.

Rynek działek ma tę specyfikę, że oferty są rzadsze, mniej porównywalne i dłużej wiszą w serwisach niż oferty mieszkań. Efekt jest taki, że ta sama działka bywa wystawiona przez trzy biura, w trzech cenach, z trzema różnymi opisami przeznaczenia — „budowlana", „rolna z warunkami zabudowy" i „inwestycyjna". Zdarza się też, że oferta wciąż wisi, choć nieruchomość została sprzedana pół roku wcześniej.

Dla kupującego to nie jest tylko irytacja. To realne zaburzenie obrazu rynku: trudno ocenić, ile faktycznie kosztują działki w okolicy, jeśli część widocznych ofert to duplikaty albo pozycje nieaktualne. O tym, jak podejść do wyceny gruntu, pisaliśmy w tekstach o wycenie działki oraz o cenach transakcyjnych z rejestru cen nieruchomości — rejestr transakcji, w odróżnieniu od ogłoszeń, pokazuje kwoty, za które ktoś realnie kupił.

Obowiązek oznaczania, że ogłoszenie pochodzi od pośrednika, ma z kolei ukrócić praktykę ofert stylizowanych na sprzedaż bezpośrednią. To istotne również dlatego, że od tego, kto jest stroną, zależy sposób prowadzenia rozmów o cenie i o tym, kto ponosi koszty transakcji.

7. Osiem pytań do pośrednika — zanim podpiszesz

Poniższa lista działa niezależnie od losów projektu. To pytania, na które rzetelne biuro odpowiada bez wahania, a które są dobrym testem jeszcze przed podpisaniem umowy.

1. Czy reprezentuje pan także sprzedającego i pobiera wynagrodzenie od obu stron? Jeśli tak — miej świadomość, czyje interesy są tu ważone.
2. Jakie dokładnie czynności obejmuje umowa? Poproś o wymienienie ich w treści, a nie o zapewnienie „standardowo wszystko sprawdzamy".
3. Czy mogę zobaczyć kopię polisy OC? To uprawnienie z art. 181 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie prośba o przysługę.
4. Czy ma pan podpisaną umowę z właścicielem tej działki? Dziś nie ma takiego wymogu ustawowego — tym bardziej warto zapytać.
5. Jakie jest przeznaczenie tej działki w planie miejscowym lub planie ogólnym? Odpowiedź „budowlana" bez podania symbolu i uchwały nie jest odpowiedzią.
6. Czy działka ma prawnie zapewniony dostęp do drogi publicznej? Dojazd przez łąkę sąsiada nie jest dostępem prawnym.
7. Jaka jest wysokość wynagrodzenia i kiedy staje się należne? Zwróć uwagę, czy prowizja należy się już przy umowie przedwstępnej, czy dopiero przy akcie notarialnym.
8. Na jaki czas zawierana jest umowa i jak ją wypowiedzieć? Sprawdź też, czy nie ma klauzuli wyłączności i co ona oznacza w twojej sytuacji.

Odrębną kwestią jest to, co znajdzie się w umowie przedwstępnej i jaka będzie różnica między zadatkiem a zaliczką — to rozstrzyga się już między stronami transakcji, a nie z pośrednikiem. Zanim jednak dojdzie do notariusza, warto przejrzeć listę z tekstu o tym, co sprawdzić przed aktem notarialnym.

8. Drugi tor: rejestr zarządców (UD438)

Dla porządku — projekt wpisany do wykazu 21 lipca 2026 r. dotyczy zarządców nieruchomości i idzie znacznie dalej niż ten dotyczący pośredników. Zakłada:

• utworzenie centralnego rejestru zarządców nieruchomości, przy czym wpis ma być warunkiem wykonywania zawodu,
• obowiązek ujawniania polisy ubezpieczeniowej i listy zarządzanych nieruchomości,
• obowiązkowe doskonalenie zawodowe,
• przywrócenie odpowiedzialności zawodowej — z Komisją Odpowiedzialności Zawodowej działającą przy ministrze właściwym ds. budownictwa,
• sankcje administracyjne, w tym kary sięgające 50 tys. zł za działalność bez wpisu lub podanie nieprawdziwych informacji w rejestrze.

Planowany termin przyjęcia przez rząd to IV kwartał 2026 r. Dla kupującego działkę pod dom jednorodzinny to na razie temat teoretyczny — zarządca wchodzi do gry przy wspólnotach i nieruchomościach wielolokalowych. Warto jednak zauważyć kierunek: po dwunastu latach deregulacji państwo wraca do regulowania obu zawodów obsługujących rynek nieruchomości. Jeśli oba projekty przejdą, będzie to najpoważniejsza zmiana w tym obszarze od 2014 roku.

9. Co zrobić teraz — konkretna lista

1. Nie odkładaj zakupu z powodu tych projektów. Żaden z nich nie jest prawem i nie wiadomo, w jakim kształcie trafi do Sejmu. Planowanie transakcji „aż wejdzie zakaz podwójnej prowizji" to zakład, nie strategia.
2. Zażądaj umowy pośrednictwa na piśmie i przeczytaj zakres czynności. To jedyne miejsce, w którym dziś zapisane są obowiązki pośrednika wobec ciebie.
3. Poproś o kopię polisy OC. Brak dokumentu w ciągu 7 dni od wezwania daje ci prawo wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym.
4. Zweryfikuj księgę wieczystą samodzielnie. Bezpłatny podgląd jest dostępny w Elektronicznych Księgach Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości, a jak czytać poszczególne działy, tłumaczymy w tekście o księdze wieczystej.
5. Sprawdź przeznaczenie terenu u źródła. Mapy ewidencyjne i zasadnicze znajdziesz w Geoportalu GUGiK, a jak dotrzeć do samego planu miejscowego — opisaliśmy w poradniku jak sprawdzić plan zagospodarowania za darmo.
6. Przy gruncie rolnym sprawdź ograniczenia obrotu. Zasady pierwokupu i wymogi wobec nabywcy opisuje Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. To potrafi zablokować transakcję nawet po podpisaniu umowy przedwstępnej.
7. Policz koszt uzbrojenia, zanim uznasz cenę za dobrą. Różnica między działką z przyłączami a taką bez potrafi przekroczyć wartość samego rabatu wynegocjowanego na cenie — szacunki zebraliśmy w tekście o kosztach uzbrojenia działki.
8. Śledź losy projektów w Wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów, a ogłoszone ustawy — w Dzienniku Ustaw. To dwa źródła, które przesądzają stan prawny.

10. Najczęstsze pytania

Czy pośrednik może dziś wziąć prowizję od kupującego i sprzedającego jednocześnie?

Tak. Obowiązujące przepisy tego nie zakazują — wynagrodzenie wynika z umowy pośrednictwa, a nic nie stoi na przeszkodzie, by pośrednik zawarł dwie odrębne umowy. Zakaz to dopiero założenie projektu UD424, którego przyjęcie przez rząd planowane jest na III kwartał 2026 r.

Czy pośrednik musi mieć licencję zawodową?

Nie. Licencje zawodowe pośrednika i zarządcy zniesiono ustawą deregulacyjną z 13 czerwca 2013 r. (Dz.U. 2013 poz. 829) z dniem 1 stycznia 2014 r. Pozostał wymóg prowadzenia działalności gospodarczej i obowiązkowe ubezpieczenie OC.

Czy umowa z pośrednikiem musi być na piśmie?

Tak. Art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Ustalenia poczynione wyłącznie ustnie nie tworzą skutecznej umowy pośrednictwa.

Czy mogę żądać od pośrednika polisy OC?

Tak — to uprawnienie ustawowe z art. 181. Pośrednik ma obowiązek dołączyć kopię dokumentu ubezpieczenia przy zawarciu umowy. Jeśli na wezwanie nie przedstawi go w ciągu 7 dni, umowę można wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym.

Czy pośrednik sprawdzi za mnie plan miejscowy i plan ogólny?

Dziś tylko wtedy, gdy wynika to z umowy. Projekt UD424 przewiduje ustawowy katalog czynności obejmujący weryfikację stanu prawnego nieruchomości, ale analiza planistyczna, uzbrojenia i stref ograniczeń i tak pozostanie zadaniem, które warto wykonać niezależnie.

Czy pośrednik odpowiada, gdy działka okaże się nie do zabudowy?

To zależy od zakresu umowy i od tego, co zapewnił. Jeśli zobowiązał się do ustalenia przeznaczenia terenu i podał nieprawdę — w grę wchodzi odpowiedzialność kontraktowa i polisa OC. Jeśli umowa milczy, pozycja kupującego jest znacznie słabsza.

Ile zwykle wynosi prowizja przy sprzedaży działki?

Wysokość wynagrodzenia jest przedmiotem swobodnej umowy — przepisy nie ustalają stawek ani widełek. Dlatego kwotę, sposób jej naliczenia i moment wymagalności trzeba ustalić w umowie, a nie zakładać na podstawie „rynkowego standardu".

Co jeśli tę samą działkę widzę w kilku biurach po różnych cenach?

To sygnał, żeby dotrzeć do właściciela i do rejestrów, zamiast opierać się na ogłoszeniach. Projekt UD424 ma temu przeciwdziałać przez wymóg umowy z właścicielem przed publikacją oferty, ale dziś takiego obowiązku nie ma.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

Nie ma daty. Oba projekty są dopiero w wykazie prac Rady Ministrów — planowane przyjęcie przez rząd to III kwartał 2026 r. (pośrednicy) i IV kwartał 2026 r. (zarządcy). Potem dopiero Sejm, Senat, podpis Prezydenta i vacatio legis.

Czy to znaczy, że lepiej kupować działkę bez pośrednika?

Niekoniecznie. Dobry pośrednik oszczędza czas, zna lokalny rynek i pilnuje formalności. Rzecz w tym, żeby wiedzieć, za co dokładnie płacisz i czego ta usługa nie obejmuje — a weryfikacja przeznaczenia terenu, dostępu do drogi i ograniczeń w zabudowie zwykle jej nie obejmuje.