Gmina sprzedaje działkę budowlaną za 180 tys. zł — trzy razy taniej niż deweloper obok. Haczyk? Trzeba wiedzieć, gdzie szukać ogłoszenia, wpłacić wadium na czas, stawić się na licytację i mieć całą kwotę gotową na dzień aktu notarialnego, bo rat przy przetargu nie ma. Do tego cała procedura jest sztywno opisana w ustawie i rozporządzeniu — co jest dobrą wiadomością, bo oznacza, że da się ją przewidzieć co do dnia. Tłumaczymy ją od wykazu po akt notarialny.
Gminy w Polsce regularnie sprzedają grunty: działki budowlane z uzbrojeniem, tereny inwestycyjne, resztówki po inwestycjach drogowych, ziemię rolną. Ceny bywają atrakcyjne, bo punktem wyjścia jest operat szacunkowy rzeczoznawcy, a nie oczekiwania rynku. Problem w tym, że o większości tych przetargów nikt się nie dowiaduje — ogłoszenia lądują w BIP-ie i na tablicy w urzędzie.
Zasady określają dwa akty: ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów z 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości. Poniżej przechodzimy przez całą ścieżkę z konkretnymi terminami i progami.
Art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu."
To zabezpieczenie przed uznaniowością — gmina nie może po prostu sprzedać działki znajomemu po cenie z sufitu. Ale art. 37 ust. 2 wymienia sytuacje, w których zbycie następuje bezprzetargowo, m.in.:
Zanim ogłoszony zostanie przetarg, gmina musi dać szansę osobom uprawnionym. Pierwszeństwo przysługuje m.in. temu, komu przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy ustawy lub odrębnych przepisów, poprzedniemu właścicielowi pozbawionemu własności przed 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercy, a także najemcy lokalu mieszkalnego, gdy najem nawiązano na czas nieoznaczony.
Osoby z dwóch pierwszych grup muszą złożyć wniosek przed upływem terminu określonego w wykazie, a termin ten nie może być krótszy niż 6 tygodni licząc od dnia wywieszenia wykazu. To dlatego między wykazem a przetargiem zawsze mija trochę czasu.
Art. 40 ust. 1 wymienia je enumeratywnie:
| Forma | Cel | Na czym polega |
|---|---|---|
| Ustny nieograniczony | Najwyższa cena | Klasyczna licytacja, otwarta dla wszystkich. Najczęstsza forma przy działkach. |
| Ustny ograniczony | Najwyższa cena | Licytacja, ale tylko dla określonego kręgu osób spełniających warunki. |
| Pisemny nieograniczony | Najkorzystniejsza oferta | Składasz ofertę na piśmie; liczy się nie tylko cena, ale też inne kryteria. |
| Pisemny ograniczony | Najkorzystniejsza oferta | Oferty pisemne, ograniczony krąg uczestników. |
Art. 40 ust. 2 przesądza logikę: „Przetarg ustny ma na celu uzyskanie najwyższej ceny. Przetarg pisemny ma na celu wybór najkorzystniejszej oferty." A ust. 2a wyjaśnia sens formy ograniczonej: organizuje się ją, „jeżeli warunki przetargowe mogą być spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób". O zastosowanej formie decyduje organizator (ust. 3).
Wadium to Twoja „skóra w grze". Zasady są w § 4 rozporządzenia:
| Zagadnienie | Zasada |
|---|---|
| Wysokość | Nie niższe niż 5% ceny wywoławczej i nie wyższe niż 20% tej ceny (§ 4 ust. 2) |
| Forma | Pieniądz, obligacje Skarbu Państwa albo papiery wartościowe dopuszczone do obrotu publicznego. Organizator wskazuje w ogłoszeniu przynajmniej jedną formę (§ 4 ust. 3-4) |
| Termin | Tak, by komisja stwierdziła wniesienie nie później niż 3 dni przed przetargiem (§ 4 ust. 6) |
| Zwrot przegranym | Niezwłocznie, nie później niż przed upływem 3 dni od odwołania, zamknięcia, unieważnienia albo zakończenia przetargu wynikiem negatywnym (§ 4 ust. 7) |
| Zwycięzca | Wadium wniesione w pieniądzu zalicza się na poczet ceny nabycia (§ 4 ust. 8) |
| Uchylenie się od umowy | Wadium nie podlega zwrotowi (art. 41 ust. 2) |
Przy cenie wywoławczej 200 000 zł wadium wyniesie więc od 10 000 zł do 40 000 zł. To realna kwota, którą trzeba mieć na koncie kilka dni przed licytacją — i którą stracisz, jeżeli wygrasz, a potem się wycofasz.
§ 14 ust. 3: „O wysokości postąpienia decydują uczestnicy przetargu, z tym że postąpienie nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywoławczej, z zaokrągleniem w górę do pełnych dziesiątek złotych."
| Cena wywoławcza | 1% | Minimalne postąpienie (po zaokrągleniu w górę do dziesiątek) |
|---|---|---|
| 85 000 zł | 850 zł | 850 zł |
| 127 400 zł | 1 274 zł | 1 280 zł |
| 200 000 zł | 2 000 zł | 2 000 zł |
| 349 900 zł | 3 499 zł | 3 500 zł |
To minimum — licytujący może podbić więcej i często tak robi, żeby zniechęcić konkurencję. Przetarg kończy się, gdy mimo trzykrotnego wywołania najwyższej ceny nie ma dalszych postąpień.
§ 14 ust. 5: „Przetarg jest ważny bez względu na liczbę uczestników, jeżeli przynajmniej jeden uczestnik zaoferował co najmniej jedno postąpienie powyżej ceny wywoławczej."
Odwrotnie definiuje to art. 40 ust. 4: przetarg uważa się za zakończony wynikiem negatywnym, jeżeli nikt nie przystąpił do przetargu ustnego lub żaden z uczestników nie zaoferował postąpienia ponad cenę wywoławczą, albo jeżeli w przetargu pisemnym nie wpłynęła ani jedna oferta lub żaden z uczestników nie zaoferował ceny wyższej od wywoławczej, a także jeżeli komisja stwierdziła, że żadna oferta nie spełnia warunków przetargu.
Tu jest największa okazja dla cierpliwych. Art. 67 ust. 2 określa zasady ustalania cen:
| Etap | Cena wywoławcza / cena | Podstawa |
|---|---|---|
| Pierwszy przetarg | Nie niższa niż wartość nieruchomości | art. 67 ust. 2 pkt 1 |
| Drugi przetarg | Można ustalić poniżej wartości, ale nie niżej niż 50% wartości | art. 67 ust. 2 pkt 2 |
| Rokowania (po drugim negatywnym) | Nie niższa niż 40% wartości | art. 67 ust. 2 pkt 4 |
| Cena do zapłaty | W wysokości uzyskanej w wyniku przetargu | art. 67 ust. 2 pkt 3 |
Terminy drugiego przetargu opisuje art. 39 ust. 1: jeżeli pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy licząc od dnia jego zamknięcia, przeprowadza się drugi przetarg, w którym organ może obniżyć cenę wywoławczą.
Jeżeli i drugi przetarg zakończy się wynikiem negatywnym, organ może zbyć nieruchomość w drodze rokowań albo organizować kolejne przetargi (art. 39 ust. 2).
Wadium potrafi wynosić 20% ceny wywoławczej, a po wygranej wycofanie się oznacza jego utratę. Gruntownie zestawia dane z rejestrów publicznych: plan miejscowy, strefę planu ogólnego, uzbrojenie, dostęp do drogi i ponad 30 innych punktów — automatyczna analiza na podstawie numeru działki z ogłoszenia.
Sprawdź działkę z przetarguTo jest szczegół, który zaskakuje najczęściej. Art. 70 ust. 1: „Cena nieruchomości sprzedawanej w drodze przetargu podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność."
A rozłożenie na raty? Art. 70 ust. 2 przewiduje je wyłącznie dla „nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej lub w drodze rokowań, o których mowa w art. 37 ust. 2 i 3 oraz w art. 39 ust. 2" — na czas nie dłuższy niż 10 lat, z zabezpieczeniem wierzytelności, w szczególności przez ustanowienie hipoteki. Pierwsza rata płatna nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność, kolejne wraz z oprocentowaniem.
Ogłoszenie zawiera cenę wywoławczą, obciążenia i zobowiązania dotyczące nieruchomości — ale to minimum. Przed wpłatą wadium warto ustalić samodzielnie:
W BIP gminy (wykaz z art. 35 i ogłoszenie o przetargu), na tablicy ogłoszeń w urzędzie oraz — co do informacji o wykazie — w prasie lokalnej o zasięgu obejmującym co najmniej powiat. Warto obserwować BIP wybranych gmin, bo wykaz pojawia się wcześniej niż samo ogłoszenie o przetargu.
Nieruchomość jest opisana w wykazie i w ogłoszeniu, a jej położenie możesz zweryfikować po numerze ewidencyjnym. Działki gminne to zwykle grunty niezabudowane i dostępne do obejrzenia z zewnątrz. Warunki ewentualnych oględzin ustala organizator — pytanie do wydziału gospodarki nieruchomościami.
Tak. Przepisy mówią o „osobach", a § 14 ust. 1 rozporządzenia wprost wspomina o podawaniu imion i nazwisk albo nazw lub firm osób, które wniosły wadium i zostały dopuszczone do przetargu. Przy udziale przez pełnomocnika lub w imieniu spółki przygotuj dokumenty potwierdzające umocowanie.
Tak — rozporządzenie i ustawa przewidują odwołanie przetargu jako jedną z sytuacji, po której wadium podlega zwrotowi (nie później niż przed upływem 3 dni od odwołania). Ustawa o gospodarce nieruchomościami wymaga przy tym niezwłocznego podania do publicznej wiadomości informacji o odwołaniu wraz z przyczyną.
Art. 41 ust. 2 mówi o nieprzystąpieniu do umowy „bez usprawiedliwienia" — wtedy organizator może odstąpić od zawarcia umowy, a wadium nie podlega zwrotowi. Odmowa kredytu po wygranej licytacji jest ryzykiem kupującego, dlatego finansowanie trzeba mieć zabezpieczone przed przetargiem. To najkosztowniejszy błąd w całej procedurze.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje możliwość zaskarżenia czynności związanych z przeprowadzeniem przetargu — w krótkim terminie liczonym od ogłoszenia wyniku przetargu ustnego albo doręczenia zawiadomienia o wyniku przetargu pisemnego. Terminy i tryb sprawdź w treści ogłoszenia i w aktualnym brzmieniu art. 40, bo od nich zależy skuteczność skargi.
Cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości (art. 67 ust. 1), a wartość określa rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym. W pierwszym przetargu cena wywoławcza nie może być niższa niż ta wartość. Nie znaczy to jednak, że cena wywoławcza równa się cenie, jaką uzyskasz — w licytacji może pójść znacznie wyżej.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje instytucję bonifikaty od ceny (art. 68), udzielanej za zgodą właściwego organu, w przypadkach i na zasadach określonych w ustawie oraz uchwałach rady gminy. Bonifikaty są jednak powiązane z określonymi celami nabycia i zwykle wiążą się z obowiązkiem zwrotu w razie ich naruszenia — to temat na osobną rozmowę z urzędem.
Organ może zbyć nieruchomość w drodze rokowań albo organizować kolejne przetargi (art. 39 ust. 2). W rokowaniach cenę ustala się w wysokości nie niższej niż 40% wartości nieruchomości. Rozporządzenie przewiduje też, że jeżeli w terminach z art. 39 organ nie zorganizuje kolejnego przetargu ani nie przeprowadzi rokowań, to w celu zbycia nieruchomości musi ponownie zorganizować pierwszy przetarg.
Z chwilą zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Wygranie przetargu samo w sobie nie przenosi własności — ustala jedynie osobę nabywcy i cenę. Do przeniesienia własności potrzebny jest akt notarialny, poprzedzony zapłatą całej ceny (art. 70 ust. 1).