Wynajem domku na działce na doby — co zmienia nowa ustawa o najmie krótkoterminowym

W skrócie: wynajem domku, domu lub pokoju na okres krótszy niż 30 dni jednemu klientowi będzie wprost usługą hotelarską. Taki obiekt trzeba zgłosić do ewidencji prowadzonej przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), dostać numer ID z Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych, podawać go w każdym ogłoszeniu i mieć regulamin porządkowy. Za brak wpisu lub numeru grozi kara do 50 000 zł. Od 2028 r. gminy będą mogły wyznaczać strefy, w których taki wynajem będzie czasowo zakazany.

1. Co dokładnie uchwalił Sejm 8 października 2026 r.

Chodzi o rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw. Projekt przygotowało Ministerstwo Sportu i Turystyki (na etapie rządowym oznaczony jako UC135), do Sejmu trafił jako druk nr 2865, a sprawozdanie połączonych komisji — Infrastruktury oraz Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej — jako druk nr 3119. W głosowaniu 8 października 2026 r. za ustawą było 407 posłów, przeciw 24, wstrzymało się 9.

Nowelizacja zmienia ustawę z 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (Dz.U. 2023 poz. 1944). Jednocześnie wdraża do polskiego prawa unijne rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 o gromadzeniu i udostępnianiu danych dotyczących krótkoterminowego najmu, które stosuje się od 20 maja 2026 r. Rozporządzenie wymaga, by każdy obiekt oferowany w najmie krótkoterminowym miał numer rejestracyjny, a platformy rezerwacyjne przekazywały dane o pobytach do krajowego punktu dostępu.

Ministerstwo w komunikacie o projekcie wprost wskazuje cel: uznanie najmu krótkoterminowego (do 30 dni) za usługę hotelarską i ograniczenie szarej strefy. W uzasadnieniu projektu odwołano się do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług: wynajem na okres do 30 dni to grupa 55.20.19.0, a wynajem na dłuższe pobyty — 68.20.11.0.

Kiedy co wejdzie w życie

2. Czy Twój domek na działce się liczy?

Kluczowa jest nowa definicja z art. 3 ust. 1 pkt 8 ustawy. Usługami hotelarskimi będzie „krótkoterminowe, trwające krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych” wraz z usługami z tym związanymi.

Z perspektywy właściciela działki ważne są trzy elementy tej definicji:

• „domów” — definicja nie ogranicza się do mieszkań w blokach. Wolnostojący domek letniskowy, całoroczny dom pod lasem czy „stodoła” przerobiona na apartament mieszczą się w niej tak samo jak kawalerka w centrum miasta.
• „krócej niż 30 dni w stosunku do jednego klienta” — liczy się długość pobytu konkretnego gościa, a nie to, ile miesięcy w roku obiekt jest wynajmowany. Domek wynajmowany tylko w lipcu i sierpniu, na tygodniowe turnusy, jest objęty przepisami.
• „ogólnie dostępne” — chodzi o ofertę kierowaną do nieokreślonego kręgu osób, typowo przez portale rezerwacyjne, ogłoszenia czy własną stronę. Udostępnienie domku rodzinie czy znajomym bez ogłoszenia nie ma cech oferty ogólnie dostępnej.

Zmienia się też definicja „przedsiębiorcy” w art. 3 ust. 1 pkt 14 — ustawa odsyła do pojęcia przedsiębiorcy turystycznego z ustawy z 24 listopada 2017 r. o imprezach turystycznych i powiązanych usługach turystycznych (Dz.U. 2026 poz. 925). W uzasadnieniu projektu wskazano, że celem jest jednolite rozumienie tego pojęcia w obu ustawach. Dla osób, które wynajmują domek „prywatnie” i nie mają zarejestrowanej działalności, praktyczna wskazówka jest prosta: sam brak wpisu w CEIDG nie oznacza, że przepisy o usługach hotelarskich Cię nie dotyczą. Interpretację w konkretnych przypadkach przyniesie dopiero praktyka urzędów.

3. Nowe obowiązki: ewidencja, numer ID, regulamin, opinia przeciwpożarowa

Zgłoszenie do ewidencji w gminie

Obowiązek zgłoszenia „innego obiektu, w którym są świadczone usługi hotelarskie” do ewidencji prowadzonej przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) istnieje już dziś (art. 38 ust. 3 i art. 39 ust. 3 ustawy). Zgłoszenie można złożyć w urzędzie lub elektronicznie przez usługę „Zgłoszenie do ewidencji innych obiektów” na biznes.gov.pl, podpisując je profilem zaufanym lub podpisem kwalifikowanym. Problem w tym, że w praktyce wielu właścicieli domków tego nie robiło — a egzekucja była słaba.

Po nowelizacji do zgłoszenia trzeba będzie dołączyć (nowe brzmienie art. 39 ust. 3):

1. projekt regulaminu porządkowego obiektu,
2. oświadczenie o spełnieniu wymagań przeciwpożarowych i wymagań dla danego rodzaju obiektu, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej,
3. opinię osoby uprawnionej do wykonywania czynności z zakresu ochrony przeciwpożarowej (rzeczoznawcy lub innej osoby wskazanej w art. 4 ust. 2a ustawy o ochronie przeciwpożarowej, Dz.U. 2025 poz. 188), potwierdzającą spełnienie wymagań przeciwpożarowych,
4. dowód wniesienia opłaty za wpis.

Opłata skarbowa wyniesie 40 zł za dokonanie wpisu i 40 zł za zmianę wpisu (nowe ust. 35c i 35d w załączniku do ustawy o opłacie skarbowej). Dla obiektów oddanych do użytkowania przed wejściem w życie ustawy oświadczenie i opinię przeciwpożarową trzeba będzie złożyć dopiero do 1 stycznia 2030 r. — pod warunkiem, że obiekt jest już w ewidencji albo zostanie zgłoszony do 1 stycznia 2029 r.

Uproszczone wymagania przeciwpożarowe dla małych obiektów

Nowy art. 35 ust. 2a przewiduje, że w budynku mieszkalnym, w którym usługi hotelarskie świadczy się w nie więcej niż 6 lokalach, wymagania przeciwpożarowe uznaje się za spełnione, jeżeli łącznie spełnione są warunki, m.in.:

• łącznie nie więcej niż 30 miejsc noclegowych, a w budynku mieszkalnym jednorodzinnym — nie więcej niż 15 miejsc w nie więcej niż 6 pokojach,
• lokale leżą na kondygnacjach nadziemnych do wysokości 25 m,
• budynek i drogi ewakuacyjne spełniają przepisy przeciwpożarowe właściwe dla budynku z tymi lokalami,
• warunki ewakuacji pozwalają szybko i bezpiecznie opuścić budynek.

Dla obiektów już działających ustawodawca przewidział okres przejściowy: do czasu wydania opinii przeciwpożarowej, ale najdłużej do 1 stycznia 2030 r., limitów liczby pokoi i miejsc nie stosuje się, jeżeli pokoje, kuchnie i aneksy (a w domu jednorodzinnym również drogi ewakuacyjne) są wyposażone w autonomiczne czujki dymu lub system sygnalizacji pożarowej, a każdy lokal ma gaśnicę. Czujki dymu i gaśnica to więc minimum, które warto zamontować od razu.

Numer ID i Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych

Dane z gminnych ewidencji będą przekazywane elektronicznie i publikowane na stronie ministra właściwego do spraw turystyki jako jawny Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (nowy art. 42 ust. 4). Każdy obiekt dostanie indywidualny numer ID nadawany automatycznie przy wpisie. Przed opublikowaniem oferty na platformie rezerwacyjnej właściciel musi przekazać jej ten numer (art. 39 ust. 3a), a numer ma się pojawiać w każdej ofercie.

Regulamin porządkowy i prawa gościa

Każdy obiekt musi mieć regulamin porządkowy wywieszony w widocznym miejscu. Obowiązkowe elementy (nowy art. 44 ust. 3): długość doby hotelowej, godziny ciszy nocnej zgodne z prawem miejscowym, numer ID obiektu, imię, nazwisko i telefon osoby odpowiedzialnej za kontakt w razie naruszeń bezpieczeństwa i porządku, oraz zasady korzystania z obiektu. Gość ma mieć zapewnioną ciszę nocną trwającą co najmniej 8 godzin między 20.00 a 8.00 i nieodpłatny dostęp do wody zdatnej do picia (nowy art. 44c). W informacji dla gości trzeba też wskazać obowiązek poboru opłaty miejscowej lub uzdrowiskowej, jeśli gmina ją pobiera.

Osoby, które w dniu wejścia w życie ustawy już świadczą usługi w takim obiekcie, mają złożyć w gminie projekt regulaminu do 31 grudnia 2026 r.

4. Kary do 50 000 zł i wykreślenie z ewidencji

Ustawa zastępuje dotychczasowe wykroczenia administracyjnymi karami pieniężnymi (nowy rozdział 5b). Kara do 50 000 zł grozi za:

• świadczenie usług hotelarskich bez wpisu do ewidencji albo po zawieszeniu wpisu (art. 45e),
• używanie oznaczeń wprowadzających w błąd co do rodzaju lub kategorii obiektu, np. nazywanie domku „hotelem” bez zaszeregowania (art. 45f ust. 1),
• niepodawanie numeru ID w ofercie (art. 45f ust. 2).

W przypadku „innych obiektów” — a do nich zalicza się typowy domek na działce — karę nakłada w drodze decyzji marszałek województwa na wniosek wójta. Od decyzji przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego.

Drugie narzędzie to wykreślenie z ewidencji. Gmina wykreśla obiekt, jeśli w ciągu 6 miesięcy od pierwszego naruszenia służby stwierdzą łącznie trzy naruszenia bezpieczeństwa lub porządku publicznego (art. 41b). Ponowne zgłoszenie jest możliwe dopiero po roku. Dla domku, w którym regularnie odbywają się głośne imprezy, to realne ryzyko — a sąsiedzi z działek obok są pierwszymi, którzy dzwonią na policję.

5. Gminne strefy zakazu od 2028 r. — ryzyko dla kupującego działkę

Najbardziej dalekosiężny przepis dla rynku działek rekreacyjnych to nowy art. 44b. Od 1 stycznia 2028 r. rada gminy, na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta), będzie mogła w drodze uchwały ustalić strefę, w której czasowo wyłączona jest działalność innych obiektów świadczących usługi hotelarskie — „w szczególności ze względu na zabytkowy charakter budynku, a także bezpieczeństwo i porządek publiczny”.

• Uchwała jest aktem prawa miejscowego i określa granice strefy.
• Może przewidywać wyłączenia podmiotowe, przedmiotowe i czasowe (np. dla określonych obiektów lub poza sezonem).
• Projekt musi przejść konsultacje z mieszkańcami — termin na uwagi nie krótszy niż 21 dni.
• Uchwała wchodzi w życie nie wcześniej niż 6 miesięcy od ogłoszenia.

Dlaczego to ważne przy zakupie? Bo dotychczas ryzyko „gmina nie pozwoli” dotyczyło głównie budowy — sprawdzało się plan miejscowy, plan ogólny, warunki zabudowy. Od 2028 r. dojdzie ryzyko dotyczące użytkowania: można legalnie postawić domek, a po kilku latach znaleźć się w strefie, w której wynajem na doby jest zakazany. Projekty takich uchwał będą publikowane do konsultacji na stronach urzędów — to sygnał, który warto śledzić w gminach turystycznych.

Osobny przepis (art. 39b) pozwoli wspólnotom mieszkaniowym i spółdzielniom podejmować uchwały zakazujące najmu na doby w budynkach. Dla właściciela wolnostojącego domku na własnej działce ma on znaczenie marginalne, ale może dotyczyć np. segmentów w zabudowie szeregowej, jeśli lokale są wyodrębnione i powstała wspólnota.

6. Plan miejscowy, domek 35 m² i dom 70 m² — gdzie wynajem koliduje z prawem budowlanym

Nowa ustawa reguluje usługę, ale nie zmienia przepisów o tym, co i gdzie wolno zbudować. A właśnie tu najczęściej leżą pułapki dla osób, które kupują działkę z myślą o wynajmie.

Przeznaczenie terenu w planie miejscowym

Plany miejscowe zwykle rozróżniają tereny zabudowy rekreacji indywidualnej (domki letniskowe na własne potrzeby właścicieli) i tereny usług turystyki (pensjonaty, ośrodki, domki na wynajem). Oznaczenia literowe zależą od konkretnego planu, dlatego zawsze trzeba przeczytać tekst uchwały, a nie tylko legendę rysunku. Jeżeli plan na danym terenie dopuszcza wyłącznie rekreację indywidualną, budowa kilku domków pod komercyjny wynajem może być niezgodna z planem. Sprawdzisz to na Geoportalu GUGiK (warstwa planów zagospodarowania przestrzennego) oraz w uchwale gminy. Więcej o różnicach przeczytasz w tekście działka rekreacyjna czy budowlana.

Tam, gdzie nie ma planu miejscowego, a gmina uchwaliła plan ogólny, znaczenie ma strefa planistyczna i jej profil funkcjonalny — szczegóły opisaliśmy w artykule o strefach planu ogólnego.

Domek do 35 m² na zgłoszenie

Art. 29 ust. 1 pkt 16 Prawa budowlanego pozwala na zgłoszenie budowy wolnostojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej do 35 m² powierzchni zabudowy, przy limicie jednego takiego budynku na każde 500 m² działki. Budynek rekreacji indywidualnej to w przepisach techniczno-budowlanych budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku. Jeśli na działce stoi kilka takich domków wynajmowanych turystom przez cały sezon, organ nadzoru budowlanego może uznać, że faktyczny sposób użytkowania odbiega od zgłoszonego. Zmiana sposobu użytkowania obiektu wymaga zgłoszenia (art. 71 Prawa budowlanego). Szczegóły i limity opisujemy w poradniku dom letniskowy 35 m² bez pozwolenia.

Dom do 70 m² „na własne potrzeby”

Uproszczona procedura z art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego dotyczy wolno stojącego domu jednorodzinnego do 70 m², którego budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Budowanie takiego domu od początku z przeznaczeniem na wynajem turystyczny jest sprzeczne z tym warunkiem. Jeśli planujesz obiekt na wynajem, wybierz procedurę, która do tego pasuje — zobacz kiedy wystarczy zgłoszenie budowy domu i pełną listę obiektów bez pozwolenia.

Agroturystyka w gospodarstwie

Rolnicy świadczący usługi hotelarskie w gospodarstwie rolnym także zgłaszają obiekt do gminnej ewidencji i po zmianach będą musieli dołączać regulamin, oświadczenie i opinię przeciwpożarową (z tymi samymi okresami przejściowymi). Kwestie podatkowe agroturystyki omawiamy w tekście agroturystyka do 5 pokoi — zwolnienie z podatku.

7. Trzy typowe sytuacje właścicieli działek

Poniższe przykłady są ilustracyjne — pokazują, jak przepisy z druku 3119 przekładają się na typowe sytuacje, a nie opisują konkretnych osób.

Sytuacja A: jeden domek nad jeziorem, wynajmowany w wakacje

Właściciel działki rekreacyjnej z jednym domkiem wynajmuje go przez portal na tygodniowe turnusy w lipcu i sierpniu. Pobyty są krótsze niż 30 dni, oferta jest ogólnie dostępna — to usługa hotelarska. Do zrobienia: zgłoszenie do ewidencji w gminie (40 zł), numer ID w ogłoszeniu, regulamin wywieszony w domku, czujki dymu i gaśnica. Opinię przeciwpożarową może złożyć do 1 stycznia 2030 r., jeśli zgłosi obiekt do 1 stycznia 2029 r. Warto też sprawdzić w uchwale gminy, czy obowiązuje opłata miejscowa.

Sytuacja B: zakup działki pod kilka domków na wynajem

Inwestor planuje kupić 2000 m² w gminie turystycznej i postawić cztery domki 35 m² na zgłoszenie. Ryzyka są trzy: plan miejscowy może dopuszczać tylko rekreację indywidualną, nadzór budowlany może zakwestionować sposób użytkowania, a od 2028 r. gmina może objąć teren strefą wyłączenia. Przed podpisaniem umowy należy przeczytać tekst planu (nie tylko rysunek), zapytać w urzędzie o planowane uchwały w sprawie stref i rozważyć ścieżkę przewidzianą dla obiektów usług turystyki.

Sytuacja C: dom całoroczny wynajmowany pracownikom na miesiące

Właściciel domu wynajmuje go firmie budowlanej na umowę sześciomiesięczną. Pobyt jednego klienta przekracza 30 dni — to zwykły najem, a nie usługa hotelarska. Obowiązki ewidencyjne z nowej ustawy go nie dotyczą. Jeśli jednak firma rotuje pracowników co tydzień na podstawie osobnych umów z każdym z nich, ocena może być inna — liczy się relacja „jeden klient — długość pobytu”.

8. Co zrobić teraz — lista kontrolna

Jeśli już wynajmujesz domek na doby

1. Sprawdź, czy obiekt jest wpisany do gminnej ewidencji innych obiektów. Jeśli nie — zgłoś go przez biznes.gov.pl lub w urzędzie.
2. Przygotuj regulamin porządkowy z obowiązkowymi elementami i złóż jego projekt w gminie do 31 grudnia 2026 r.
3. Zamontuj autonomiczne czujki dymu w pokojach i kuchni oraz gaśnicę.
4. Zaplanuj opinię przeciwpożarową — masz czas do 1 stycznia 2030 r., ale osób uprawnionych nie przybędzie, a chętnych tak.
5. Po nadaniu numeru ID dodaj go do wszystkich ogłoszeń i na stronę.
6. Sprawdź, czy gmina pobiera opłatę miejscową, i uwzględnij to w informacji dla gości.

Jeśli kupujesz działkę z myślą o wynajmie

1. Przeczytaj tekst planu miejscowego: czy teren dopuszcza usługi turystyki, czy tylko rekreację indywidualną.
2. Jeśli planu nie ma — sprawdź plan ogólny i strefę planistyczną (jak sprawdzić plan ogólny za darmo).
3. Zapytaj w urzędzie gminy, czy planowane są uchwały w sprawie stref wyłączenia najmu krótkoterminowego (możliwe od 2028 r.).
4. Dobierz procedurę budowlaną do celu — nie buduj obiektów na wynajem w trybie „na własne potrzeby mieszkaniowe”.
5. Sprawdź dojazd, media i możliwość podłączenia do kanalizacji lub budowy oczyszczalni — przy kilku domkach na wynajem to kluczowe koszty.
6. Uwzględnij w kalkulacji koszt opinii przeciwpożarowej, wyposażenia i ryzyko kar.

9. FAQ — najczęstsze pytania

Czy nowa ustawa obejmuje domek letniskowy wynajmowany na doby?

Tak. W tekście przyjętym przez komisje sejmowe usługą hotelarską jest krótkoterminowe, trwające krócej niż 30 dni wobec jednego klienta, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi i miejsc noclegowych. Domek wynajmowany turystom na doby lub tygodnie mieści się w tej definicji.

Gdzie zgłosić domek do ewidencji?

Do ewidencji innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie, prowadzonej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściwego ze względu na położenie obiektu. Zgłoszenie można złożyć w urzędzie albo elektronicznie przez biznes.gov.pl. Dane z gminnych ewidencji trafią do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych.

Ile kosztuje wpis do ewidencji po zmianach?

Ustawa wprowadza opłatę skarbową 40 zł za dokonanie wpisu i 40 zł za zmianę wpisu do ewidencji innych obiektów. Obecnie sam wpis jest bezpłatny.

Jaka kara grozi za wynajem bez wpisu?

Administracyjna kara pieniężna do 50 000 zł za świadczenie usług hotelarskich bez wpisu do ewidencji i osobno do 50 000 zł za brak numeru ID w ofercie. W przypadku innych obiektów karę nakłada marszałek województwa na wniosek wójta.

Czy gmina może zakazać wynajmu domków na doby?

Od 1 stycznia 2028 r. rada gminy będzie mogła uchwalić strefę, w której czasowo wyłączona jest działalność innych obiektów świadczących usługi hotelarskie. Uchwała wymaga konsultacji z mieszkańcami (min. 21 dni) i wchodzi w życie nie wcześniej niż 6 miesięcy od ogłoszenia.

Czy domek do 35 m² na zgłoszenie można wynajmować turystom?

Budynek rekreacji indywidualnej służy okresowemu wypoczynkowi. Regularny komercyjny wynajem może być oceniany jako inny sposób użytkowania niż zgłoszony, a plan miejscowy może dopuszczać na danym terenie tylko rekreację indywidualną bez usług turystyki. Przed zakupem działki pod wynajem trzeba sprawdzić przeznaczenie w planie.

Czy dom do 70 m² na zgłoszenie mogę wynajmować na doby?

Uproszczona procedura z art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego dotyczy domu budowanego w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Budowa takiego domu z góry z przeznaczeniem na wynajem turystyczny jest sprzeczna z warunkiem tej procedury.

Kiedy ustawa wejdzie w życie?

Sejm uchwalił ustawę 8 października 2026 r. Teraz zajmie się nią Senat, a następnie trafi do podpisu Prezydenta. Większość przepisów wejdzie w życie po 14 dniach od ogłoszenia, a przepisy o gminnych strefach i uchwałach wspólnot i spółdzielni od 1 stycznia 2028 r.

Co z agroturystyką w gospodarstwie rolnym?

Rolnicy świadczący usługi hotelarskie w gospodarstwie także zgłaszają obiekt do ewidencji gminnej i po zmianach muszą dołączyć regulamin porządkowy, oświadczenie o spełnianiu wymagań i opinię przeciwpożarową, z okresami przejściowymi dla obiektów już działających.

Czy muszę meldować gości albo sam się meldować w domku?

Nowelizacja nie zmienia zasad meldunku. Kwestie zameldowania na działce rekreacyjnej omawiamy w tekście meldunek w domku letniskowym.