Wzmianka i ostrzeżenie w księdze wieczystej działki

Większość kupujących sprawdza w księdze wieczystej dwie rzeczy: kto jest właścicielem i czy widnieje hipoteka. To za mało. Dwa pozornie drobne zapisy — wzmianka i ostrzeżenie — mówią o tym, czego sama treść księgi jeszcze nie pokazuje: że stan prawny działki właśnie się zmienia albo jest kwestionowany. Pominięcie ich to jeden z częstszych sposobów, w jaki kupujący wpada w spór, którego dało się uniknąć. Dobra wiadomość: jedno i drugie da się odczytać w darmowej, państwowej przeglądarce ksiąg, jeśli wiesz, gdzie patrzeć.

Ten tekst tłumaczy, jak rozpoznać oba zapisy i co z nimi zrobić. To nie jest porada prawna — przy realnej transakcji ustalenia z księgi zawsze potwierdź u notariusza lub prawnika.

Najpierw szybkie przypomnienie: jak zbudowana jest księga

Elektroniczna księga wieczysta (EKW) ma cztery działy. W skrócie: dział I opisuje samą nieruchomość (m.in. działkę i jej powierzchnię), dział II wskazuje właściciela, dział III zawiera prawa, roszczenia i ograniczenia (np. służebności, ostrzeżenia), a dział IV — hipoteki. Jeśli chcesz najpierw oswoić się z całą strukturą, zacznij od naszego przewodnika jak czytać księgę wieczystą. Tutaj skupiamy się na dwóch elementach, które łatwo przeoczyć.

Czym jest wzmianka — i dlaczego pojawia się „nad" treścią księgi

Wzmianka to nie wpis w sensie merytorycznym. To informacja techniczna, że do sądu wieczystoksięgowego wpłynął wniosek lub dokument, który dopiero czeka na rozpoznanie przez referendarza lub sędziego. Inaczej mówiąc: ktoś chce coś w księdze zmienić, sąd jeszcze tego nie rozpatrzył, ale już to zasygnalizował, żeby świat o tym wiedział.

W przeglądarce EKW wzmianki wyświetlają się na górze danego działu, w polu opisanym jako „Wzmianki w księdze wieczystej" — z numerem (np. DZ. KW. / oznaczenie) i datą wpływu. Każda dotyczy konkretnego działu, więc warto sprawdzić wszystkie cztery, nie tylko ten, który Cię interesuje.

Co może kryć się pod wzmianką? Najczęściej: zmiana właściciela (czyjś akt sprzedaży właśnie jest „w toku"), wpis lub wykreślenie hipoteki, ustanowienie służebności, wpis ostrzeżenia, sprostowanie danych działki. Sama wzmianka nie mówi treści — mówi tylko, że coś się dzieje.

Czym jest ostrzeżenie — i czym różni się od wzmianki

Ostrzeżenie to już realny wpis, najczęściej w dziale III. Jego sens: ujawnić, że treść księgi może być niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Innymi słowy — to, co w księdze napisano (np. kto jest właścicielem), bywa kwestionowane, a wpis ostrzega o tym każdego, kto do księgi zagląda.

Najczęstsze sytuacje, w których pojawia się ostrzeżenie:

• Niezgodność właściciela — ktoś (np. spadkobierca, były współwłaściciel) twierdzi, że ujawniony w księdze właściciel nim nie jest, i wystąpił o uzgodnienie treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym.
• Toczące się postępowanie — sądowe lub egzekucyjne dotyczące tej nieruchomości; przy egzekucji bywa to ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości.
• Zabezpieczenie roszczenia — sąd udzielił komuś zabezpieczenia przez wpis ostrzeżenia, bo toczy się spór o prawo do działki.
• Upadłość lub restrukturyzacja właściciela.

Najprościej zapamiętać różnicę tak: wzmianka mówi „uwaga, coś się właśnie zmienia" (proces jest w toku, nie znasz jeszcze wyniku), a ostrzeżenie mówi „uwaga, to, co tu napisano, może być nieprawdą" (wpis już istnieje i podważa zaufanie do księgi). Skutek dla Ciebie jest podobny: oba wyłączają spokojne poleganie na treści księgi i oba wymagają wyjaśnienia, zanim ruszysz dalej.

Jak to sprawdzić krok po kroku

Treść księgi wieczystej jest jawna i bezpłatna online — wystarczy numer KW. Numer znajdziesz m.in. w ewidencji gruntów (podgląd działki na Geoportalu GUGiK), w dokumentach sprzedającego albo poprosisz o niego sprzedającego przed transakcją.

1. Wejdź do przeglądarki EKW Ministerstwa Sprawiedliwości i wpisz numer księgi (kod sądu, numer, cyfra kontrolna).
2. Wybierz „Przeglądanie aktualnej treści KW". To darmowy podgląd. Płatny, podpisany dokument (odpis) bywa potrzebny dopiero u notariusza.
3. Sprawdź pole „Wzmianki" na górze każdego z czterech działów. Jeśli są — zanotuj numer i datę. Brak wzmianek to dobry znak, ale tylko na moment sprawdzenia.
4. Przeczytaj cały dział III. Tu szukasz słowa „ostrzeżenie", a także służebności i roszczeń. O tym, jak czytać przesyłowe wpisy w tym dziale, piszemy w tekście o służebności przesyłu na działce.
5. Przejrzyj dział IV (hipoteki). Hipoteka „idzie za nieruchomością" — temat rozwijamy w osobnym przewodniku o tym, jak zdjąć hipotekę z działki.
6. Sprawdź księgę ponownie tuż przed wizytą u notariusza. Stan z zeszłego tygodnia mógł się zmienić — nowa wzmianka mogła pojawić się wczoraj.

Znalazłeś wzmiankę lub ostrzeżenie — co dalej?

Sam zapis nie przesądza, że transakcja jest stracona. Przesądza to, czego dotyczy. Logika postępowania jest prosta: najpierw ustal treść, potem oceń ryzyko, na końcu zdecyduj.

• Ustal, czego dotyczy wzmianka. Numer wzmianki pozwala w sądzie wieczystoksięgowym ustalić, jaki wniosek wpłynął. Notariusz robi to rutynowo; sprzedający również powinien wiedzieć, bo zwykle wzmianka wynika z jego własnego wniosku (np. wykreślenia spłaconej hipoteki).
• Przy ostrzeżeniu — dotrzyj do podstawy wpisu. Czy to spór o własność, egzekucja, czy zabezpieczenie roszczenia. Od tego zależy, czy problem zniknie sam (np. po prawomocnym wykreśleniu), czy może obciążyć Cię jako nowego właściciela.
• Nie polegaj na zapewnieniach „to formalność". Sprzedający może być w dobrej wierze, a i tak nie znać skutków. Poproś o dokument źródłowy: postanowienie sądu, zawiadomienie komornika, wniosek, który spowodował wzmiankę.
• Rozważ wstrzymanie się do wyjaśnienia. Często najtańszym rozwiązaniem jest poczekać, aż wzmianka zostanie „odhaczona" przez sąd (wpis dokonany lub wniosek oddalony), a ostrzeżenie wykreślone. Wtedy kupujesz na czysto.

Wzmianka, ostrzeżenie a notariusz — kto za co odpowiada

Notariusz przy sporządzaniu aktu sprawdza aktualną treść księgi i zwykle wychwyci wzmiankę czy ostrzeżenie (zasady prowadzenia ksiąg i rejestrów sądowych nadzoruje Ministerstwo Sprawiedliwości). Ale jego rola to bezpieczeństwo czynności, nie podjęcie decyzji za Ciebie — to Ty oceniasz, czy ryzyko jest do zaakceptowania. Dlatego warto wejść do gabinetu już z własną wiedzą, a nie dowiadywać się o ostrzeżeniu po raz pierwszy przy stole. Co jeszcze sprawdzić i jakie koszty Cię czekają, opisujemy w tekście o akcie notarialnym działki.

Jeśli decydujesz się kupić mimo wzmianki — bo np. wynika z korzystnej dla Ciebie zmiany — można to zabezpieczyć w umowie: warunkami, zatrzymaniem części ceny do czasu wykreślenia wpisu, oświadczeniami sprzedającego. To już jednak konstrukcje, które układa się indywidualnie z prawnikiem lub notariuszem.

Najczęstsze nieporozumienia

„Brak wpisów w dziale III = działka czysta"

Niekoniecznie. Po pierwsze, część obciążeń (np. niektóre służebności) może nie być ujawniona, a mimo to istnieć. Po drugie, czysty dział III nic nie mówi o wzmiance, która wisi „nad" działem i właśnie zapowiada zmianę. Sprawdzaj jedno i drugie.

„Wzmianka to to samo co ostrzeżenie"

Nie. Wzmianka to sygnał trwającego procesu (wniosek czeka na rozpoznanie). Ostrzeżenie to istniejący wpis podważający zgodność księgi z rzeczywistością. Mogą występować razem — np. wzmianka o wniosku o wpis ostrzeżenia — ale to różne rzeczy.

„Skoro notariusz nie zgłosił problemu, jest bezpiecznie"

Notariusz pilnuje poprawności czynności, ale ocena, czy kupować nieruchomość z danym ryzykiem prawnym, należy do Ciebie. Własne sprawdzenie księgi z wyprzedzeniem daje Ci czas na pytania i negocjacje, których nie zdążysz zadać w dniu podpisania.