Przepis o domu bez pozwolenia do 70 m² wszedł w życie w sierpniu 2022 roku i od razu zrobił furorę. Procedurę uregulowano w ustawie Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414), art. 29 ust. 1 pkt 1a. Problem polega na tym, że wielu ludzi myśli, że "bez pozwolenia" znaczy "bez niczego". Tak nie jest. Działka nadal musi spełniać wszystkie warunki planistyczne, projekt jest wymagany, a urząd ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu. To różni tę procedurę od standardowego pozwolenia na budowę domu, gdzie czeka się 65 dni i więcej.
Co wolno wybudować bez pozwolenia — warunki
Powierzchnia zabudowy do 70 m²
Rzut poziomy budynku na grunt. Garaż w bryle domu liczy się do tego limitu.
Maksymalnie 2 kondygnacje nadziemne
Parter + piętro lub parter + poddasze użytkowe. Piwnica nie jest kondygnacją nadziemną.
Na własne potrzeby mieszkaniowe
Dom musi być przeznaczony do zamieszkania przez inwestora — nie na wynajem ani sprzedaż.
Jeden dom na działkę
Na jednej działce możesz wybudować jeden taki dom bez pozwolenia. Drugi wymaga już standardowego pozwolenia.
Działka nadal musi mieć MPZP lub WZ
Uproszczona procedura nie zwalnia z wymogu planistycznego. Sprawdź Geoportal GUGiK czy działka jest objęta planem. Bez planu lub warunków zabudowy — zgłoszenia nie złożysz skutecznie.
Dostęp do drogi publicznej wymagany
Tak samo jak przy pozwoleniu — działka musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej.
Projekt architektoniczno-budowlany wymagany
Uproszczona procedura nie zwalnia z projektu. Musisz go dołączyć do zgłoszenia.
Nie działa na działce rolnej bez odrolnienia
Działka rolna klasy IV bez decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej — zgłoszenia nie złożysz.
Jak przebiega procedura zgłoszenia (zamiast pozwolenia)
- Przygotuj projekt — architektoniczno-budowlany z projektem zagospodarowania działki. Koszt podobny do projektu pod pozwolenie: 2000–8000 zł.
- Złóż zgłoszenie do Starosty Powiatowego — stacjonarnie lub elektronicznie przez e-budownictwo.gunb.gov.pl (system Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego). Do zgłoszenia dołącz projekt, oświadczenie o prawie do nieruchomości i oświadczenie że budujesz na własne potrzeby.
- Czekaj 21 dni — urząd może wnieść sprzeciw w tym czasie. Jeśli nie wniesie — możesz zacząć budowę (milcząca zgoda).
- Poinformuj PINB — przed rozpoczęciem robót zawiadom Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (struktura nadzoru opisana na stronie Ministerstwo Rozwoju — Budownictwo).
- Zawiadom o zakończeniu budowy — po zakończeniu złóż zawiadomienie do PINB. Inspektor ma 14 dni na ewentualną kontrolę.
Co wchodzi do powierzchni zabudowy 70 m²?
To najczęstsze pytanie i największa pułapka. Powierzchnia zabudowy to rzut poziomy wszystkich zewnętrznych ścian budynku na grunt — łącznie z garażem w bryle, sienią, wiatrołapem i wszelkimi aneksami.
Co nie wchodzi do powierzchni zabudowy:
- Schody zewnętrzne i tarasy (jeśli nie są zadaszone)
- Okapy dachu (wysuniecie ponad 1,5 m)
- Oddzielne budynki gospodarcze (garaż wolnostojący)
- Altana ogrodowa do 35 m² (odrębny obiekt bez pozwolenia)
Dom na zgłoszenie nadal wymaga MPZP lub WZ, dostępu do drogi i właściwej klasy gruntu. Gruntownie sprawdza wszystkie warunki planistyczne w około 5 minut — zanim zamówisz projekt i zanim okaże się, że działka nie kwalifikuje się pod żadną procedurę.
Sprawdź swoją działkę