Grunty zniszczone przez powódź — wymiana na ziemię Skarbu Państwa lub wykup. Nowe przepisy od 16 września 2026

1 września 2026 r. w Dzienniku Ustaw ogłoszono ustawę z dnia 31 lipca 2026 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi oraz ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 2026 poz. 1155). Ustawa weszła w życie po 14 dniach, czyli dziś, 16 września 2026 r. Zbieg dat jest symboliczny, bo dokładnie dwa lata wcześniej, 16 września 2024 r., Rada Ministrów wprowadziła stan klęski żywiołowej (Dz.U. 2024 poz. 1365) na części Dolnego Śląska, Opolszczyzny i Śląska, a później również województwa lubuskiego.

Nowelizacja dotyczy problemu, którego nie da się rozwiązać zwykłym osuszeniem i orką. Woda nie tylko zalała pola, ale naniosła na nie piaski, żwiry i kamienie, a w innych miejscach wypłukała żyzną warstwę gleby. Dotąd prawo znało głównie rekultywację. Teraz, gdy przywrócenie gruntu do produkcji jest zbyt drogie albo bez sensu (bo woda wróci), państwo może taki grunt przejąć i dać właścicielowi coś w zamian.

Spis treści

1. Grunt zdewastowany a grunt zdegradowany
2. Krok 1: wniosek i analiza starosty
3. Kiedy starosta odmówi rekultywacji (progi z GUS)
4. Krok 2: scalenie i grunt zamienny
5. Krok 3: wykup przez Skarb Państwa
6. Skutki dla dzierżawców ziemi Skarbu Państwa
7. Samodzielna rekultywacja i zmiany w ustawie o ochronie gruntów
8. Co to oznacza dla kupującego ziemię na terenach zalewowych
9. Co zrobić teraz: lista kontrolna
10. Najczęstsze pytania

Grunt zdewastowany a grunt zdegradowany w wyniku powodzi

Art. 57a wprowadza dwie definicje, od których zależy cała procedura:

• grunty zdewastowane w wyniku powodzi to grunty rolne lub leśne, które całkowicie utraciły wartość użytkową w wyniku powodzi;
• grunty zdegradowane w wyniku powodzi to grunty rolne lub leśne, których wartość użytkowa została ograniczona w wyniku powodzi.

W praktyce grunt zdewastowany to na przykład pole przykryte grubą warstwą rumoszu lub żwiru, przez które przebiło się nowe koryto, albo z którego woda zabrała całą warstwę orną. Grunt zdegradowany to pole, które nadal da się uprawiać, ale gorzej: zamulone, z częściowo wypłukaną glebą, z naniesionym piaskiem na części powierzchni.

Pozostałe kwestie ustawa odsyła do przepisów ogólnych (art. 57b). Rekultywację regulują przepisy ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, a scalanie odpowiednio ustawa z 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów. Jeśli temat klasycznej rekultywacji jest Ci obcy, zacznij od naszego tekstu o rekultywacji gruntów zdegradowanych.

Krok 1: wniosek właściciela i analiza starosty

Wszystko zaczyna się od wniosku właściciela gruntu rolnego do starosty (art. 57c ust. 1). Starosta analizuje dwie rzeczy: czy rekultywacja na cele rolnicze ma sens oraz czy właściciel może w zamian dostać grunty o równej wartości w drodze scalenia z wykorzystaniem gruntów Skarbu Państwa, w tym z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa zarządzanego przez KOWR.

Terminy na wniosek

• Zasada ogólna (przyszłe powodzie): 6 miesięcy od dnia wystąpienia powodzi.
• Powódź z września 2024 r.: 6 miesięcy od wejścia ustawy w życie (art. 3), czyli do 16 marca 2027 r. Dotyczy to gruntów rolnych położonych w gminach objętych stanem klęski żywiołowej.
• Sprawy w toku: do postępowań wszczętych i niezakończonych przed 16 września 2026 r. w sprawie gruntów zniszczonych w 2024 r. stosuje się już nowe przepisy (art. 4).

Co obejmuje analiza

Zgodnie z art. 57c ust. 2 analiza zawiera trzy elementy:

1. określenie stopnia utraty lub ograniczenia wartości użytkowej gruntów;
2. ocenę, czy rekultywacja na cele rolnicze jest zasadna;
3. ocenę ryzyka ponownej dewastacji lub degradacji przy kolejnej powodzi.

Stopień zniszczenia ustala rzeczoznawca upoważniony przez starostę, który zna się na gleboznawstwie, klasyfikacji gruntów i bonitacji gleb. Opinia wskazuje kierunek zagospodarowania albo rekultywacji, zakres prac i kosztorys. Ważny szczegół: rzeczoznawca nie jest związany ustaleniami miejscowego planu dotyczącymi tych gruntów (art. 57c ust. 3). Liczy się stan faktyczny gleby, a nie to, co zapisano w planie.

Przypominamy, czym są klasy bonitacyjne i dlaczego mają znaczenie finansowe, w artykule Klasy bonitacyjne gleby I–IV: co znaczą.

Kiedy starosta odmówi rekultywacji: trzy przesłanki i progi z GUS

Art. 57c ust. 4 wymienia trzy niezależne sytuacje, w których rekultywację na cele rolnicze uznaje się za niezasadną. Wystarczy jedna z nich:

1. Koszt. Rekultywacja kosztuje więcej niż pięciokrotność średniej ceny 1 ha gruntów rolnych w województwie. Liczy się ostatni rok dostępny w Banku Danych Lokalnych GUS sprzed roku powodzi.
2. Ryzyko powtórki. Grunt leży na obszarze, gdzie prawdopodobieństwo powodzi jest wysokie i wynosi co najmniej 10%, czyli statystycznie raz na 10 lat.
3. Poldery i zbiorniki. Grunt leży na obszarze istniejących lub planowanych polderów zalewowych albo planowanych zbiorników przeciwpowodziowych, wskazanych w aktach planowania przestrzennego lub planach zarządzania ryzykiem powodziowym.

Wtedy starosta wydaje decyzję o odmowie przeprowadzenia rekultywacji (art. 57c ust. 5). Brzmi to groźnie, ale w nowym systemie ta odmowa właśnie otwiera drogę do wymiany albo wykupu.

Ile to jest „pięciokrotność”? Dane GUS dla województw dotkniętych powodzią 2024

Dla powodzi z 2024 r. rokiem poprzedzającym jest 2023. Poniżej przeciętne ceny 1 ha gruntów ornych w obrocie prywatnym według BDL GUS (zmienna „grunty orne — ogółem”, rok 2023) i obliczona pięciokrotność:

Wniosek jest prosty: próg jest wysoki. Rekultywacja 1 ha w województwie dolnośląskim musiałaby kosztować ponad ok. 244 tys. zł, żeby przesłanka kosztowa zadziałała. Przy cienkiej warstwie namułu to raczej nierealne. Przy wielometrowych nanosach rumoszu, nowym korycie czy zniszczonej rzeźbie terenu już tak.

W praktyce ważniejsze mogą okazać się przesłanki druga i trzecia. Działkę na obszarze o prawdopodobieństwie powodzi 10% (na mapach ISOK to scenariusz wysokiego prawdopodobieństwa, oznaczany Q10%) można objąć procedurą niezależnie od kosztu rekultywacji. Jak odczytać te mapy krok po kroku, pokazujemy w poradniku Jak sprawdzić strefę zalewową w ISOK / Hydroportalu. Sam serwis znajdziesz pod adresem wody.isok.gov.pl.

Krok 2: scalenie i wydzielenie gruntu zamiennego o równej wartości

Grunty, dla których starosta odmówił rekultywacji, wydziela się w wyniku scalenia na rzecz Skarbu Państwa. Dotychczasowy właściciel dostaje w zamian grunty o równej wartości szacunkowej (art. 57d ust. 1). Własność przechodzi z dniem, w którym decyzja o zatwierdzeniu projektu scalenia stała się ostateczna. Zniszczone grunty trafiają wtedy do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, a grunty wydzielone pod drogi dojazdowe stają się własnością gminy (art. 57d ust. 2–3).

Jakie grunty mogą być objęte scaleniem

Art. 57e ust. 1 pozwala objąć postępowaniem nie tylko zniszczone działki, ale również:

• grunty sąsiadujące ze zniszczonymi, jeśli uzasadniają to cele scalenia;
• grunty Skarbu Państwa, w tym z Zasobu Własności Rolnej, które mogą posłużyć jako grunty zamienne;
• grunty sąsiadujące z gruntami Skarbu Państwa, nawet prywatne, jeśli uzasadniają to cele scalenia.

Obszar scalenia może obejmować jedną lub kilka gmin i nie musi być zwartym kompleksem (art. 57e ust. 2). Grunt zamienny może więc leżeć w innej miejscowości, a nawet w innej gminie niż zniszczone pole.

Jak wygląda postępowanie

1. Wszczęcie z urzędu (art. 57f ust. 1). To nie właściciel składa wniosek o scalenie, tylko starosta wszczyna postępowanie.
2. Analiza przed wszczęciem, w uzgodnieniu z samorządem województwa (art. 57f ust. 2). Starosta bierze pod uwagę m.in. wynik konsultacji z właścicielami, informację od podmiotu gospodarującego gruntami Skarbu Państwa, proponowany obszar, zakres zagospodarowania poscaleniowego, termin i koszty oraz wpływ na środowisko, w tym na obszary Natura 2000.
3. Prace scaleniowe koordynuje i wykonuje samorząd województwa przez swoje jednostki (art. 57h). Obejmują ustalenie obszaru, projekt scalenia, wyznaczenie go w terenie i okazanie uczestnikom oraz stabilizację punktów granicznych trwałymi znakami.
4. Szacunek wartości na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków według stanu z dnia poprzedzającego powódź (art. 57i ust. 1). Części składowe (np. nasadzenia) szacuje rzeczoznawca majątkowy. Nie uwzględnia się wartości drzew i krzewów do 10 lat, które nie są nasadzeniami.
5. Decyzja starosty zatwierdzająca projekt scalenia.
6. Objęcie w posiadanie nowych gruntów najpóźniej w ciągu 12 miesięcy od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna (art. 57k).

Koszty prac scaleniowych i zagospodarowania poscaleniowego pokrywa budżet państwa z rezerwy celowej na przeciwdziałanie klęskom żywiołowym i usuwanie ich skutków (art. 57g).

„Równa wartość” to nie „równa powierzchnia”

To najważniejsza rzecz do zrozumienia przed rozmową ze starostwem. Ustawa gwarantuje wartość, nie hektary. Liczy się ewidencja sprzed powodzi: użytek (R, Ł, Ps…), klasa bonitacyjna i powierzchnia. Jeśli zniszczone pole miało w ewidencji klasę IIIa, a grunt zamienny ma klasę IVb, właściciel może dostać więcej hektarów słabszej ziemi. W odwrotnej sytuacji mniej hektarów lepszej. Dlatego przed postępowaniem warto pobrać wypis z rejestru gruntów i sprawdzić, jakie dane figurowały w ewidencji przed wrześniem 2024 r.

Krok 3: wykup przez Skarb Państwa, gdy nie ma ziemi na zamianę

Zasoby ziemi Skarbu Państwa w danym regionie są ograniczone. Ustawa przewiduje więc wyjście awaryjne (art. 57l). Jeśli analiza przed wszczęciem scalenia wykaże, że nie ma możliwości wydzielenia gruntów o równej wartości, starosta:

1. informuje właściciela o możliwości złożenia wniosku o wykup;
2. na wniosek złożony w terminie 6 miesięcy od doręczenia tej informacji wydaje decyzję o wykupie na rzecz Skarbu Państwa.

Jak ustala się cenę wykupu

Wartość ustala rzeczoznawca majątkowy. Robi to według:

• stanu gruntu z dnia poprzedzającego powódź, uwzględniając dane z ewidencji: użytki, klasy bonitacyjne i powierzchnie;
• wartości rynkowej z dnia wydania decyzji o wykupie.

To rozwiązanie korzystne dla właściciela. Grunt wycenia się tak, jakby powodzi nie było, ale po cenach z dnia decyzji. Ceny ziemi w regionie rosły: według tej samej serii GUS przeciętna cena 1 ha gruntów ornych w dolnośląskim wzrosła z 48 895 zł w 2023 r. do 51 886 zł w 2024 r., a w opolskim z 62 126 zł do 67 644 zł. Obowiązek rzetelnej wyceny spoczywa na rzeczoznawcy. O tym, jak czytać operat szacunkowy, pisaliśmy osobno.

Część działki i terminy zapłaty

• Jeśli zniszczona jest tylko część działki ewidencyjnej, wykupuje się geodezyjnie wydzieloną część. Jeśli pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, wykupuje się również ją (art. 57l ust. 2).
• Własność przechodzi na Skarb Państwa z dniem, w którym decyzja o wykupie stała się ostateczna.
• Zapłata następuje w ciągu 14 dni od tego dnia (art. 57l ust. 7), ze środków rezerwy celowej budżetu państwa.

Skutki dla dzierżawców ziemi Skarbu Państwa

Grunty zamienne mają pochodzić m.in. z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, a duża część tej ziemi jest wydzierżawiona. Ustawa rozstrzyga ten konflikt na korzyść poszkodowanych przez powódź.

• Art. 57e ust. 3: aby wydzielić grunty zamienne, za zgodą dzierżawcy oraz podmiotu gospodarującego nieruchomością Skarbu Państwa do scalenia mogą zostać włączone grunty objęte umową dzierżawy.
• Art. 57j: decyzja zatwierdzająca projekt scalenia jest podstawą do zmiany umowy dzierżawy albo jej rozwiązania bez odszkodowania za wcześniejsze rozwiązanie. Rozwiązanie i wydanie nieruchomości następują w ciągu 12 miesięcy od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Do rozwiązania umowy nie jest wymagana zgoda dzierżawcy.

Relacja między zgodą na włączenie gruntu do scalenia a rozwiązaniem umowy bez zgody na etapie decyzji zostanie doprecyzowana w praktyce starostw. Jeśli dzierżawisz ziemię od KOWR w powiatach, które najmocniej dotknęła powódź, śledź komunikaty starostwa o planowanych scaleniach i sprawdź zapisy swojej umowy. Ogólne zasady dzierżawy omawiamy w artykule Dzierżawa działki rolnej: umowa, podatek, KRUS.

Samodzielna rekultywacja i zmiany w ustawie o ochronie gruntów rolnych

Art. 2 nowelizacji zmienia także ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zmiany nie dotyczą wyłącznie powodzi z 2024 r. i obejmują wszystkie klęski żywiołowe i ruchy masowe ziemi, np. osuwiska:

• Właściciel może sam zrekultywować grunt zdewastowany lub zdegradowany w wyniku klęski żywiołowej albo ruchów masowych ziemi, zgodnie z decyzją starosty, która określa zakres rzeczowy i kosztorys prac (nowy art. 20 ust. 7).
• Rekultywację można finansować także ze środków budżetu państwa z rezerwy celowej na klęski żywiołowe (zmiana art. 20 ust. 2).
• Zakończenie rekultywacji trzeba zgłosić staroście w ciągu 30 dni (art. 20 ust. 8).
• Decyzja o uznaniu rekultywacji za zakończoną jest podstawą do gleboznawczej klasyfikacji gruntów (art. 20 ust. 9). Po rekultywacji klasa gruntu może się zmienić, a razem z nią podatek rolny i koszty ewentualnego wyłączenia z produkcji.
• Jeśli rekultywacja nie zostanie wykonana w terminie albo środki zostaną wydane niezgodnie z przeznaczeniem, starosta w drodze decyzji nakaże zwrot według zasad zwrotu dotacji (art. 20 ust. 10–11).
• Stopień ograniczenia wartości użytkowej gruntów co do zasady ustala się na podstawie dwóch odrębnych opinii rzeczoznawców (art. 28 ust. 5). Przy klęskach żywiołowych i ruchach masowych wystarcza jedna opinia (nowy art. 28 ust. 5a), co ma przyspieszyć postępowania.

Co to oznacza dla kupującego ziemię na terenach zalewowych

Nowelizacja jest skierowana do poszkodowanych rolników, ale pośrednio mówi dużo każdemu, kto rozgląda się za działką w dolinach Nysy Kłodzkiej, Białej Lądeckiej, Odry czy Bobru. Sam ustawodawca uznał, że na obszarach o prawdopodobieństwie powodzi 10% odbudowa gruntu rolnego może być nieopłacalna. Jeśli państwo nie chce inwestować w przywrócenie tam pola, kupujący powinien dwa razy się zastanowić, zanim zainwestuje w tym miejscu w dom.

Pięć pułapek przy zakupie ziemi po powodzi 2024

1. Ewidencja nie pokazuje zniszczeń. W rejestrze gruntów pole wciąż może figurować jako R IIIa, choć w rzeczywistości leży na nim metr żwiru. Ustawa świadomie odwołuje się do stanu ewidencji sprzed powodzi, więc dane z ewidencji mogą nie odpowiadać stanowi faktycznemu. Obowiązkowo obejrzyj teren i porównaj ortofotomapy sprzed i po wrześniu 2024 r. na Geoportalu GUGiK.
2. Postępowanie w toku. Sprzedający mógł już złożyć wniosek do starosty albo działka mogła zostać włączona do obszaru scalenia. Zapytaj wprost, poproś o pisemne oświadczenie w umowie i sprawdź w starostwie, czy wobec działki toczy się postępowanie. Przejrzyj też księgę wieczystą w systemie EKW, choć wpisy o postępowaniu mogą się w niej jeszcze nie pojawić.
3. Kto może złożyć wniosek? Ustawa przyznaje uprawnienie właścicielowi gruntu i nie reguluje wprost sytuacji, w której działkę kupiono już po powodzi. Jeśli liczysz na wymianę lub wykup, skonsultuj to z prawnikiem przed zakupem, a nie po nim.
4. Poldery i zbiorniki w planach. Trzecia przesłanka odmowy rekultywacji odwołuje się do polderów i zbiorników wskazanych w aktach planowania przestrzennego lub planach zarządzania ryzykiem powodziowym. Te same dokumenty mogą ograniczać możliwości zabudowy. Sprawdź plan miejscowy, projekt planu ogólnego gminy i plany zarządzania ryzykiem powodziowym.
5. Zakazy budowy na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią. Prawo wodne przewiduje na takich obszarach zakazy, m.in. wykonywania obiektów budowlanych, od których zwolnić mogą Wody Polskie w drodze decyzji. Szczegóły opisujemy w artykule Strefa zalewowa a działka budowlana, a o odpowiedzialności kupującego piszemy w tekście Tereny zalewowe: odpowiedzialność kupującego.

Co zrobić teraz: lista kontrolna

Jeśli jesteś właścicielem pola zniszczonego w 2024 r.

1. Zapisz w kalendarzu 16 marca 2027 r. Nie czekaj do ostatnich tygodni, bo starostwa w najbardziej dotkniętych powiatach mogą mieć kolejki.
2. Zbierz dowody zniszczeń: zdjęcia, protokoły komisji szacujących szkody, dokumenty z ARiMR czy od ubezpieczyciela.
3. Pobierz wypis z rejestru gruntów i sprawdź, co ewidencja pokazywała przed powodzią: użytki, klasy, powierzchnie. To podstawa wyceny.
4. Sprawdź mapy ISOK dla swoich działek. Położenie w scenariuszu 10% jest samodzielną przesłanką odmowy rekultywacji.
5. Złóż wniosek do starosty o analizę zasadności rekultywacji i możliwości otrzymania gruntów zamiennych (art. 57c ust. 1). Jeśli sprawa już się toczy, zapytaj, jak starostwo stosuje nowe przepisy (art. 4).
6. Zdecyduj, czego chcesz. Samodzielna rekultywacja z finansowaniem, grunt zamienny w innym miejscu i wykup dają zupełnie inne skutki dla gospodarstwa. Policz je, zanim podpiszesz cokolwiek w scaleniu.

Jeśli kupujesz działkę na terenie popowodziowym

1. Sprawdź działkę na mapach zagrożenia powodziowego ISOK dla scenariuszy 10%, 1% i 0,2%.
2. Porównaj ortofotomapy sprzed i po wrześniu 2024 r.
3. Zapytaj w starostwie o toczące się postępowania o rekultywację, scalenie lub wykup w danym obrębie.
4. Sprawdź plan miejscowy albo plan ogólny gminy pod kątem polderów, zbiorników i terenów zalewowych.
5. Wpisz do umowy przedwstępnej oświadczenie sprzedającego o braku postępowań z rozdziału 3a oraz prawo odstąpienia.

Jeśli dopiero zaczynasz szukać ziemi rolnej, przeczytaj też nasz przewodnik Jak kupić działkę rolną w 2026 roku. Omawiamy w nim KOWR, prawo pierwokupu i ograniczenia w obrocie.

Najczęstsze pytania

Od kiedy obowiązują przepisy o wymianie i wykupie gruntów zniszczonych przez powódź?

Od 16 września 2026 r. Ustawę z 31 lipca 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1155) ogłoszono 1 września 2026 r., a weszła w życie po upływie 14 dni od ogłoszenia. Dodaje ona rozdział 3a do ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi.

Do kiedy złożyć wniosek, jeśli grunt zniszczyła powódź z września 2024 r.?

Dla gruntów rolnych w gminach objętych stanem klęski żywiołowej wniosek można złożyć w ciągu 6 miesięcy od wejścia ustawy w życie, czyli do 16 marca 2027 r. (art. 3). Przy przyszłych powodziach termin wynosi 6 miesięcy od dnia wystąpienia powodzi.

Czym różni się grunt zdewastowany od zdegradowanego?

Grunt zdewastowany całkowicie utracił wartość użytkową. Wartość użytkowa gruntu zdegradowanego została tylko ograniczona (art. 57a). Obie kategorie mogą być objęte analizą starosty, odmową rekultywacji, scaleniem i wykupem.

Kiedy starosta odmówi rekultywacji zniszczonego pola?

Gdy koszt rekultywacji przekracza pięciokrotność średniej ceny 1 ha gruntów rolnych w województwie (GUS BDL, rok poprzedzający powódź), gdy grunt leży na obszarze o prawdopodobieństwie powodzi co najmniej 10% albo gdy leży na terenie polderów lub zbiorników przeciwpowodziowych.

Czy za zniszczony grunt dostanę tyle samo hektarów?

Niekoniecznie. Ustawa gwarantuje grunt o równej wartości szacunkowej, a nie o równej powierzchni. Wartość liczy się według ewidencji gruntów z dnia poprzedzającego powódź.

Co jeśli Skarb Państwa nie ma ziemi na wymianę?

Starosta poinformuje Cię o możliwości wykupu. Masz 6 miesięcy od doręczenia tej informacji na wniosek. Wartość ustala rzeczoznawca majątkowy według stanu sprzed powodzi i cen z dnia decyzji, a zapłata następuje w ciągu 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

Czy dzierżawca ziemi Skarbu Państwa może stracić dzierżawę?

Tak. Decyzja zatwierdzająca projekt scalenia może być podstawą do zmiany albo rozwiązania umowy dzierżawy bez odszkodowania i bez zgody dzierżawcy. Wydanie gruntu następuje w ciągu 12 miesięcy (art. 57j).

Czy mogę sam zrekultywować grunt zniszczony przez powódź?

Tak. Po nowelizacji ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych właściciel może sam przeprowadzić rekultywację zgodnie z decyzją starosty określającą zakres i kosztorys prac. Zakończenie zgłasza się w ciągu 30 dni, a potem przeprowadza się gleboznawczą klasyfikację gruntu.

Na co uważać, kupując ziemię rolną na terenach po powodzi 2024?

Sprawdź mapy ISOK (szczególnie scenariusz 10%), toczące się postępowania o rekultywację, scalenie lub wykup, zgodność ewidencji ze stanem faktycznym oraz to, czy działka nie leży w obszarze planowanego polderu lub zbiornika przeciwpowodziowego.