Stare warunki techniczne jeszcze przez 18 miesięcy. Jak działa oświadczenie inwestora z art. 102a Prawa budowlanego

1 września 2026 r. w Dzienniku Ustaw ogłoszono ustawę z dnia 31 lipca 2026 r. o zmianie ustawy o samorządach zawodowych architektów oraz inżynierów budownictwa oraz ustawy — Prawo budowlane (Dz.U. 2026 poz. 1161). Tytuł nie sugeruje, że dotyczy kogokolwiek poza architektami i inżynierami. Ale jej art. 2 pkt 4 dodaje do Prawa budowlanego nowy rozdział 10a „Przepisy epizodyczne”, a w nim trzy artykuły: 102a, 102b i 102c. To one decydują, według jakich warunków technicznych zaprojektujesz dom w najbliższych półtora roku.

Ten fragment ustawy wszedł w życie wcześniej niż reszta, bo już 2 września 2026 r. Art. 5 przewiduje wejście w życie „z dniem następującym po dniu ogłoszenia” dla art. 2 pkt 4, podczas gdy pozostałe przepisy wchodzą po 30 dniach. Ustawodawcy zależało na tym, żeby mechanizm był gotowy przed 20 września.

Spis treści

1. Dlaczego 20 września 2026 r. jest datą graniczną
2. Co dokładnie mówi art. 102a
3. Oświadczenie inwestora: kiedy, gdzie i w jakiej formie
4. Jedno zamierzenie, jeden zestaw przepisów
5. Budowy bez formalności i użytkowanie budynków (art. 102b i 102c)
6. Pięć typowych sytuacji inwestora
7. Co to zmienia dla kupującego działkę
8. Co zrobić teraz: lista kontrolna
9. Najczęstsze pytania

Dlaczego 20 września 2026 r. jest datą graniczną dla warunków technicznych

Warunki techniczne (WT) to rozporządzenie wydawane na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 Prawa budowlanego. Określa, jak budynek ma być zaprojektowany i usytuowany na działce: odległości od granicy i od innych budynków, dojścia i dojazdy, miejsca postojowe, śmietniki, oświetlenie dzienne pomieszczeń, izolacyjność cieplną, wymagania pożarowe. Od ponad 20 lat obowiązuje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. (tekst jednolity: Dz.U. 2022 poz. 1225, z późn. zm.).

Datę końca wyznacza ustawa z 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami (Dz.U. 2019 poz. 1696). Jej art. 66 utrzymał dotychczasowe przepisy wykonawcze tylko na określony czas, żeby minister napisał nowe warunki techniczne z pełnymi wymaganiami dostępności. Ten czas upływa 19 września 2026 r. Szczegółowo opisaliśmy to w artykule Warunki techniczne od 20 września 2026: co się zmienia dla działki.

Problem był praktyczny. Architekci projektują domy miesiącami, a gotowe projekty typowe z katalogów powstały według obecnych przepisów. Jednocześnie projekt nowego rozporządzenia długo pozostawał w procesie legislacyjnym. Gdyby 20 września po prostu zmienić reguły, każdy wniosek złożony w październiku musiałby zawierać projekt zgodny z aktem, którego ostatecznej treści branża nie znała na tyle wcześnie, by zdążyć przeprojektować dokumentację.

Co dokładnie mówi art. 102a Prawa budowlanego

Przepis ma cztery ustępy. Warto je znać dosłownie, bo każdy rozstrzyga inną wątpliwość.

Ust. 1: co można złożyć według starych przepisów

W okresie 18 miesięcy od dnia 20 września 2026 r. projekt zagospodarowania działki lub terenu lub projekt architektoniczno-budowlany może zostać sporządzony zgodnie z przepisami wydanymi na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1, obowiązującymi do dnia 19 września 2026 r., do:

1. wniosku o pozwolenie na budowę,
2. wniosku o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego,
3. zgłoszenia budowy

— po złożeniu organowi prowadzącemu postępowanie oświadczenia inwestora o stosowaniu tych przepisów.

Ust. 2: projekt techniczny idzie za wyborem

Jeśli inwestor złożył oświadczenie, sporządza projekt techniczny zgodnie z tymi samymi, dotychczasowymi przepisami. Przypomnijmy: od 2020 r. projekt budowlany składa się z trzech części (art. 34 ust. 3 Prawa budowlanego). Projekt zagospodarowania działki i projekt architektoniczno-budowlany trafiają do urzędu. Projekt techniczny, czyli m.in. konstrukcja i instalacje, powstaje później i nie jest zatwierdzany decyzją, ale musi być gotowy przed rozpoczęciem robót. Ust. 2 zamyka furtkę do mieszania: nie da się zatwierdzić architektury według starych WT, a instalacji projektować według nowych albo odwrotnie.

Ust. 3: legalizacja i projekt zamienny

Mechanizm z ust. 1 stosuje się także do dokumentów legalizacyjnych z art. 48b ust. 2 i 3 oraz do wykonania obowiązku z art. 51 ust. 1 pkt 3. Ten ostatni dotyczy sytuacji, w której nadzór budowlany nakłada obowiązek sporządzenia projektu budowlanego zamiennego, np. po istotnym odstąpieniu od zatwierdzonego projektu. Więcej o tym, co jest istotnym odstąpieniem, piszemy w artykule Istotne i nieistotne odstępstwo od projektu budowlanego.

Ust. 4: skutek dla całego zamierzenia

Po złożeniu oświadczenia dotychczasowe warunki techniczne stosuje się do decyzji administracyjnych dotyczących całego zamierzenia budowlanego. To ważna gwarancja. Pozwolenie na budowę jest ważne 3 lata do rozpoczęcia robót (art. 37 ust. 1), a sama budowa domu trwa często dłużej. Ust. 4 oznacza, że późniejsza zmiana pozwolenia czy decyzja o pozwoleniu na użytkowanie nie powinny nagle wymagać dostosowania do nowych przepisów tylko dlatego, że wydaje się je po okresie 18 miesięcy.

Kiedy kończy się okres przejściowy?

Ustawa mówi o 18 miesiącach „od dnia 20 września 2026 r.”. Liczony według zwykłych reguł obliczania terminów miesięcznych, okres ten kończy się około 20 marca 2028 r. Ponieważ ostatni dzień może zależeć od przyjętej wykładni, a 20 marca 2028 r. wypada w poniedziałek, nie planuj złożenia wniosku na ostatni tydzień. Przyjmij bezpieczny bufor co najmniej kilku tygodni i potwierdź interpretację w swoim starostwie.

Oświadczenie inwestora: kiedy, gdzie i w jakiej formie

Oświadczenie to jedyny formalny warunek skorzystania z okresu przejściowego. Wokół niego pojawia się najwięcej pytań.

Komu je złożyć

Ustawa mówi o organie prowadzącym postępowanie. W przypadku domu jednorodzinnego jest to zwykle starosta albo prezydent miasta na prawach powiatu, zarówno przy pozwoleniu na budowę, jak i przy zgłoszeniu. W sprawach legalizacji i projektu zamiennego organem jest powiatowy inspektor nadzoru budowlanego.

Kiedy je złożyć

Przepis mówi, że projekt może być sporządzony według starych przepisów „do wniosku” lub „zgłoszenia”, „po złożeniu” oświadczenia. Najbezpieczniej złożyć oświadczenie razem z wnioskiem lub zgłoszeniem, jako osobny dokument w tym samym pakiecie. Wtedy od pierwszego dnia postępowania nie ma wątpliwości, według jakich wymagań urzędnik ocenia projekt.

Jaka forma

Ustawa nie przewiduje urzędowego wzoru takiego oświadczenia. Wystarczy pisemne oświadczenie podpisane przez inwestora, które wskazuje:

• dane inwestora i oznaczenie sprawy (adres inwestycji, numery działek ewidencyjnych, obręb);
• rodzaj wniosku (pozwolenie na budowę, zgłoszenie, odrębne zatwierdzenie projektu);
• jednoznaczną treść, np. że inwestor oświadcza, iż na podstawie art. 102a ust. 1 ustawy — Prawo budowlane stosuje przepisy wydane na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, obowiązujące do dnia 19 września 2026 r.;
• datę i podpis.

Jeśli składasz wniosek elektronicznie przez portal e-Budownictwo GUNB, dołącz oświadczenie jako załącznik podpisany profilem zaufanym lub podpisem kwalifikowanym. Część urzędów może przygotować własne formularze. Zapytaj o nie przed złożeniem, bo to przyspiesza obsługę, ale brak lokalnego formularza nie odbiera prawa do oświadczenia.

Wniosek złożony przed 20 września, a postępowanie trwa

Jeśli złożyłeś wniosek o pozwolenie na budowę w sierpniu lub na początku września, a decyzja zapadnie po 20 września, sytuację może rozstrzygać przepis przejściowy nowego rozporządzenia. Jego ostateczną treść poznamy dopiero po ogłoszeniu aktu w Dzienniku Ustaw. Art. 102a mówi jednak o oświadczeniu składanym „organowi prowadzącemu postępowanie”, więc nie wyklucza złożenia go w sprawie, która już się toczy. Ostrożne rozwiązanie to zapytać urząd, czy w Twojej sprawie oświadczenie jest potrzebne, a w razie wątpliwości je złożyć. Taka decyzja wymaga jednak konsultacji z projektantem lub prawnikiem, bo oświadczenie wiąże całe zamierzenie (ust. 4).

Jedno zamierzenie, jeden zestaw przepisów. Plusy i minusy wyboru

Oświadczenie nie jest decyzją „na chwilę”. Wiąże projekt zagospodarowania, projekt architektoniczno-budowlany, projekt techniczny i dalsze decyzje dla całej budowy. Zanim je złożysz, porównaj oba warianty.

Dla domu jednorodzinnego wybór rzadko jest dramatyczny. Wymagania energetyczne dla domów zostały zaostrzone już w 2021 r., a kolejny duży krok w stronę budynków zeroemisyjnych wynika z unijnej dyrektywy EPBD i ma nastąpić później. Dlatego najczęściej chodzi o to, czy trzeba przerabiać gotową dokumentację, a nie o tysiące złotych różnicy w kosztach budowy. Jeśli projekt jest już zrobiony i zgodny z dotychczasowymi przepisami, oświadczenie oszczędza czas i pieniądze na poprawkach. Jeśli dopiero zaczynasz projektować, rozważ z architektem, czy nie lepiej od razu projektować według nowych przepisów, gdy tylko zostaną ogłoszone.

Budowy bez formalności i użytkowanie budynków: art. 102b i 102c

Art. 102b: obiekty bez pozwolenia i bez zgłoszenia

Przez te same 18 miesięcy inwestor może stosować dotychczasowe warunki techniczne do budowy z art. 29 ust. 2 oraz robót budowlanych z art. 29 ust. 4 Prawa budowlanego. To katalog obiektów i robót, które nie wymagają ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia. Wymieniamy je w przewodniku Co możesz zbudować bez pozwolenia w 2026 r.: pełna lista. Tu przepis nie wymienia oświadczenia, bo w takich sprawach nie ma postępowania przed organem, w którym dałoby się je złożyć. Brak formalności nie zwalnia jednak z obowiązku przestrzegania przepisów technicznych. Obiekt nadal musi spełniać warunki techniczne, tylko w okresie przejściowym możesz wybrać ich wersję.

Art. 102c: utrzymanie i użytkowanie budynków mieszkalnych

Trzeci przepis dotyczy innego rozporządzenia, wydanego na podstawie art. 7 ust. 3 pkt 1, czyli warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Przez 18 miesięcy od 20 września 2026 r. dopuszcza się utrzymywanie i użytkowanie budynków mieszkalnych zgodnie z przepisami obowiązującymi do 19 września 2026 r. Dla właściciela istniejącego domu oznacza to po prostu, że zmiana przepisów nie wymusza natychmiastowych przeróbek.

Pięć typowych sytuacji inwestora

Poniższe przykłady to modelowe sytuacje zbudowane na podstawie przepisów. Nie opisują konkretnych spraw ani urzędów. Mają pomóc ocenić, gdzie jesteś.

1. Masz kupioną działkę i adaptowany projekt gotowy. Wniosek składasz w październiku 2026 r.

To klasyczny przypadek, dla którego powstał art. 102a. Architekt adaptował projekt według obecnych warunków technicznych, a Ty masz już mapę do celów projektowych i wypis z planu lub decyzję o warunkach zabudowy. Dołącz do wniosku oświadczenie inwestora. Poproś projektanta o potwierdzenie na piśmie, że projekt zagospodarowania działki i projekt architektoniczno-budowlany sporządzono według przepisów obowiązujących do 19 września 2026 r., a projekt techniczny powstanie według tych samych przepisów. O samej adaptacji piszemy w artykule Adaptacja gotowego projektu domu do działki: koszt i zakres.

2. Budujesz dom na zgłoszenie

Zgłoszenie z projektem budowlanym, np. domu jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, jest wprost wymienione w art. 102a ust. 1 pkt 3. Tu oświadczenie ma szczególne znaczenie, bo organ ma krótki termin na sprzeciw. Nieporozumienie co do wersji przepisów może skończyć się sprzeciwem, a nie wezwaniem do poprawek. Więcej o tej ścieżce: Dom bez pozwolenia do 70 m² w 2026 r..

3. Kupiłeś działkę z pozwoleniem na budowę od poprzedniego właściciela

Pozwolenie wydane przed 20 września 2026 r. opiera się na starych przepisach. Po jego przeniesieniu na Ciebie (art. 40 Prawa budowlanego) budujesz według zatwierdzonego projektu. Kłopot pojawia się, gdy chcesz istotnie zmienić projekt. Wtedy potrzebna jest zmiana pozwolenia, a ustalenie, według których przepisów ją ocenić, warto skonsultować z urzędem przed zleceniem projektu. Zobacz: Przeniesienie pozwolenia na budowę na nowego właściciela.

4. Dom stoi, ale zbudowano go niezgodnie z projektem albo bez pozwolenia

Dokumenty legalizacyjne z art. 48b ust. 2 i 3 i projekt zamienny z art. 51 ust. 1 pkt 3 również mogą być sporządzone według starych przepisów (art. 102a ust. 3). Dla budynków stawianych latami według dotychczasowych warunków technicznych to istotne ułatwienie. Pamiętaj jednak o terminie: przepis działa tylko przez 18 miesięcy, a postępowania legalizacyjne trwają. Szczegóły w artykule Samowola budowlana: legalizacja w 2026 r..

5. Dopiero szukasz działki, a budować chcesz w 2027 r.

Tu okres przejściowy jest najmniej pewną podstawą planowania. Zanim złożysz wniosek o pozwolenie, musisz przejść kilka etapów, z których każdy może się wydłużyć:

• ustalenie, czy w ogóle możesz budować: plan miejscowy albo decyzja o warunkach zabudowy, która od 2026 r. zależy od planu ogólnego gminy i obszaru uzupełnienia zabudowy (WZ a plan ogólny gminy);
• mapa do celów projektowych od geodety;
• warunki przyłączenia prądu, wody i odprowadzenia ścieków;
• ewentualne badania geotechniczne i uzgodnienia (np. zjazd z drogi publicznej);
• adaptacja projektu i komplet dokumentów.

Jeśli harmonogram jest napięty, możesz nie zdążyć przed marcem 2028 r. Wtedy projekt przygotowany według starych przepisów trzeba będzie dostosować do nowych. Przy zakupie działki teraz rozsądniej jest ustalić z architektem od razu, według której wersji przepisów projektujecie, niż liczyć, że wszystkie etapy pójdą bez opóźnień.

Co to zmienia dla kupującego działkę

Warunki techniczne nie decydują o tym, czy na działce można postawić dom. O tym rozstrzyga plan miejscowy, a przy jego braku decyzja o warunkach zabudowy. Warunki techniczne decydują o tym, jak dom zmieści się na konkretnej działce. Na wąskiej działce o szerokości kilkunastu metrów właśnie one w praktyce ustalają, jak szeroki budynek zmieścisz.

Dla kupującego działkę wniosek jest więc taki:

• Nie oceniaj działki przez pryzmat samego okresu przejściowego. Działka, na której dom mieści się tylko według starych WT, może stać się problematyczna, jeśli nie zdążysz z wnioskiem.
• Przy wąskich i nieregularnych działkach poproś architekta o wstępną koncepcję zabudowy przed zakupem. Odległości od granic opisujemy w artykule Odległość budynku od granicy działki: 3 m czy 4 m.
• Sprawdź też to, czego warunki techniczne nie zmieniają: przeznaczenie w planie, strefę w planie ogólnym gminy, dostęp do drogi publicznej, linie energetyczne i gazociągi ze strefami ochronnymi, zagrożenie powodziowe, klasy gleb. To te czynniki najczęściej przekreślają budowę.

Granice i numery działek, drogi, a także podstawowe warstwy planistyczne sprawdzisz bezpłatnie w Geoportalu GUGiK. Informacje o procedurach budowlanych publikuje Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, a komunikaty o legislacji w budownictwie: Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Co zrobić teraz: lista kontrolna

Jeśli masz gotowy projekt według dotychczasowych WT

1. Potwierdź z projektantem, że projekt zagospodarowania i projekt architektoniczno-budowlany są zgodne z przepisami obowiązującymi do 19 września 2026 r., a projekt techniczny powstanie według tych samych przepisów.
2. Przygotuj oświadczenie inwestora z powołaniem art. 102a ust. 1 Prawa budowlanego i dołącz je do wniosku lub zgłoszenia.
3. Zachowaj potwierdzenie złożenia (kopię z pieczęcią wpływu albo urzędowe poświadczenie przedłożenia w e-Budownictwie).
4. Zaplanuj złożenie z zapasem, najlepiej wiele tygodni przed marcem 2028 r. Uwzględnij czas na uzupełnienie braków.
5. Przekaż informację kierownikowi budowy, żeby wiedział, według jakich przepisów sprawdza zgodność wykonania.

Jeśli dopiero kupujesz działkę lub zaczynasz projekt

1. Sprawdź, czy działka jest budowlana: plan miejscowy, plan ogólny gminy, możliwość uzyskania warunków zabudowy.
2. Zamów wstępną koncepcję zabudowy na wąskiej lub nieregularnej działce.
3. Ustal z architektem wersję przepisów i realny harmonogram do dnia złożenia wniosku.
4. Sprawdzaj na bieżąco Dziennik Ustaw, czy nowe rozporządzenie zostało ogłoszone i jakie ma przepisy przejściowe.

Pełny przebieg procedury opisujemy w przewodniku Pozwolenie na budowę domu w 2026 r..

Najczęstsze pytania

Do kiedy można projektować dom według starych warunków technicznych?

Przez 18 miesięcy od 20 września 2026 r., czyli mniej więcej do 20 marca 2028 r. Podstawą jest art. 102a Prawa budowlanego, dodany ustawą z 31 lipca 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1161). Dokładny ostatni dzień warto potwierdzić w urzędzie i nie odkładać wniosku na koniec okresu.

Co to jest oświadczenie inwestora o stosowaniu dotychczasowych warunków technicznych?

To oświadczenie składane organowi prowadzącemu postępowanie, np. staroście. Bez niego projekt ocenia się według nowych przepisów. Ustawa nie przewiduje dla niego urzędowego wzoru.

Czy oświadczenie dotyczy także zgłoszenia budowy domu?

Tak. Art. 102a ust. 1 wymienia wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o odrębne zatwierdzenie projektu zagospodarowania działki lub projektu architektoniczno-budowlanego oraz zgłoszenie budowy.

Czy projekt techniczny też może być według starych przepisów?

Tak, a po złożeniu oświadczenia wręcz musi (art. 102a ust. 2). Nie można łączyć starych i nowych wymagań w jednym projekcie budowlanym.

Co z projektem zamiennym, jeśli zmienię projekt w trakcie budowy?

Po złożeniu oświadczenia dotychczasowe przepisy stosuje się do decyzji dotyczących całego zamierzenia budowlanego (ust. 4). Mechanizm obejmuje też obowiązek z art. 51 ust. 1 pkt 3, czyli m.in. projekt budowlany zamienny (ust. 3).

Czy stare warunki techniczne można stosować przy legalizacji samowoli?

Tak. Art. 102a ust. 3 obejmuje dokumenty legalizacyjne z art. 48b ust. 2 i 3 Prawa budowlanego, w tym samym okresie 18 miesięcy i po złożeniu oświadczenia.

Czy budowy bez pozwolenia i bez zgłoszenia też są objęte okresem przejściowym?

Tak. Art. 102b pozwala przez 18 miesięcy stosować dotychczasowe przepisy do budów i robót z art. 29 ust. 2 i 4 Prawa budowlanego. Przepis nie wymienia tu oświadczenia składanego organowi.

Czy nowe warunki techniczne zostały już opublikowane?

Rozstrzyga wyłącznie Dziennik Ustaw. Na dzień 17 września 2026 r. nie znaleźliśmy potwierdzenia ogłoszenia nowego rozporządzenia. Sprawdź aktualny stan na dziennikustaw.gov.pl przed złożeniem wniosku.

Czy opłaca się składać oświadczenie, jeśli kupuję działkę dopiero teraz?

To zależy od harmonogramu. Przed wnioskiem trzeba często uzyskać plan lub warunki zabudowy, mapę do celów projektowych i warunki przyłączenia. Jeśli nie zdążysz przed końcem okresu przejściowego, projekt według starych przepisów trzeba będzie przerobić. Decyzję podejmij z projektantem.