Numery ksiąg wieczystych na sprzedaż — jak chronić swoją działkę przed oszustwem

Co się wydarzyło

23 września 2026 r. serwis OnGeo.pl, a za nim portal LEX, opublikowały analizę pod wymownym tytułem „Wyciek danych osobowych 32 milionów Polaków”. Nie chodzi o klasyczne włamanie do jednego systemu, tylko o zjawisko, które narasta od lat: zagraniczne serwisy internetowe automatycznie kopiują treść Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, budują z niej własne bazy i sprzedają dostęp. Użytkownik wpisuje adres albo numer działki, płaci kilkadziesiąt złotych i dostaje numer księgi wieczystej. Z numerem wchodzi do bezpłatnej, publicznej przeglądarki ksiąg Ministerstwa Sprawiedliwości i czyta tam imiona i nazwiska właścicieli, imiona ich rodziców, numery PESEL, a w dziale IV — informację o hipotekach.

Według przytoczonych w analizie danych w centralnej bazie ksiąg wieczystych jest ok. 25 mln ksiąg, a łączna liczba osób, których dane da się w ten sposób powiązać z konkretną nieruchomością, sięga ok. 32 mln. Podmioty prowadzące takie serwisy są według autorów analizy zarejestrowane poza Unią Europejską lub poza zasięgiem polskiego nadzoru — stąd od lat trudność z ich zablokowaniem.

Dlaczego to w ogóle jest możliwe — jawność ksiąg

Księgi wieczyste są w Polsce jawne. Tak stanowi art. 2 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147 ze zm.): nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów ani wniosków o wpis. Jawność jest fundamentem bezpiecznego obrotu — kupujący działkę musi mieć możliwość sprawdzenia, kto jest właścicielem i czy grunt nie jest obciążony. Pisaliśmy o tym szczegółowo w tekstach o czytaniu działu II księgi wieczystej i o tym, jak legalnie ustalić numer KW działki.

Problem w tym, że system zaprojektowano z myślą o przeglądaniu pojedynczych ksiąg, a nie o masowym pobieraniu. Wystarczy znać numer, żeby zobaczyć całą treść księgi, łącznie z numerami PESEL. Kto zbierze miliony numerów i zestawi je z adresami oraz numerami działek, ma w ręku wyszukiwarkę „kto jest właścicielem czego”.

Numer KW to dana osobowa — orzeczenie NSA

Spór o to, czy numer księgi wieczystej jest daną osobową, ciągnął się latami i dotyczył m.in. publikowania numerów KW w serwisach mapowych. Naczelny Sąd Administracyjny rozstrzygnął go w wyroku o sygnaturze III OSK 6508/21: numer księgi wieczystej jest daną osobową, bo pozwala zidentyfikować konkretną osobę — właściciela. Komunikat w tej sprawie opublikował Urząd Ochrony Danych Osobowych. Konsekwencja jest prosta: masowe zbieranie i sprzedaż numerów KW z danymi właścicieli podlega RODO, a osoby, których to dotyczy, mogą składać skargi do Prezesa UODO.

To nie pierwszy taki incydent

Temat nie jest nowy. W 2022 r. Główny Geodeta Kraju poinformował o nieuprawnionym dostępie do serwerów integracyjnych GUGiK zawierających dane z ksiąg wieczystych — według opublikowanych wtedy informacji naruszenia trwały od lipca 2018 r. do lipca 2022 r. i obejmowały imiona i nazwiska, imiona rodziców, numery PESEL oraz numery ksiąg. Obecna fala różni się skalą i tym, że dostęp jest otwarcie sprzedawany w internecie.

Co planuje Ministerstwo Sprawiedliwości

Ministerstwo Sprawiedliwości przygotowało projekt nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece (numer w wykazie prac legislacyjnych rządu: UD310). Zakłada on, że dostęp do elektronicznych ksiąg wieczystych będzie możliwy dopiero po uwierzytelnieniu, np. przez mObywatel — tak, by nie dało się anonimowo i masowo pobierać treści ksiąg. Projekt był na etapie konsultacji; w marcu 2026 r. Prezes UODO zgłosił do niego zastrzeżenia, wskazując m.in. na brak oceny skutków dla ochrony danych. Na dzień publikacji tego artykułu nie znaleźliśmy informacji, by nowe zasady weszły w życie — dziś dostęp do treści księgi po numerze nadal jest anonimowy i bezpłatny.

Co realnie grozi właścicielowi działki

Warto oddzielić ryzyka realne od tych, które krążą w mediach społecznościowych.

Mit: „ktoś zna mój numer KW, więc może przepisać działkę na siebie”

Nie. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga umowy w formie aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego). Sąd wieczystoksięgowy wpisuje nowego właściciela na podstawie tego aktu. Samo złożenie jakiegoś „wniosku” z Twoim numerem KW nie zmienia właściciela — sąd bada, czy wniosek ma podstawę w dokumentach.

Realne ryzyko 1: oszustwo „na fałszywego właściciela”

To scenariusz, który opisywały już w przeszłości media i sądy. Przestępca wyszukuje nieruchomość, najczęściej niezabudowaną działkę albo lokal, którego właściciel mieszka daleko lub za granicą. Z księgi wieczystej zna imiona, nazwisko, imiona rodziców i PESEL właściciela. Zamawia podrobiony dowód osobisty z tymi danymi i własnym zdjęciem, a potem idzie do notariusza jako „właściciel”. Notariusz sprawdza dokument wizualnie i w dostępnych rejestrach — a sądy w takich sprawach wielokrotnie uznawały, że nie można od niego wymagać specjalistycznej wiedzy kryminalistycznej.

Dlaczego działki? Bo niezabudowany grunt nie ma lokatora, który zauważy oglądających, nie ma liczników ani rachunków, a właściciel potrafi nie zaglądać do księgi latami. Działka po dziadkach, kupiona „na przyszłość” albo odziedziczona i zapomniana, to idealny cel.

Realne ryzyko 2: rękojmia wiary publicznej działa na korzyść kolejnego nabywcy

Umowa zawarta przez oszusta podszywającego się pod właściciela jest nieważna — prawdziwy właściciel nie złożył oświadczenia woli. Kłopot zaczyna się, gdy oszust zostanie już wpisany do księgi (albo kupi działkę „słup”) i odsprzeda ją dalej. Art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wprowadza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych: w razie niezgodności między księgą a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto w drodze czynności prawnej z osobą uprawnioną według księgi nabył własność. Art. 6 wyłącza tę ochronę m.in. przy nabyciu nieodpłatnym i przy złej wierze nabywcy. W praktyce: jeśli działka trafi do kolejnego, uczciwego kupującego, który zapłacił cenę i nie wiedział o oszustwie, odzyskanie jej przez prawdziwego właściciela może być bardzo trudne, a zostaje mu droga odszkodowawcza i karna.

Realne ryzyko 3: wyłudzenia „przy okazji”

Dane z księgi — PESEL, imiona rodziców, adres nieruchomości i informacja o hipotece — to również materiał do bardziej wiarygodnych oszustw telefonicznych i mailowych („dzwonię w sprawie Pana kredytu hipotecznego na działce w…”), a także do prób zaciągnięcia kredytów i pożyczek na cudze dane. To ryzyko dotyczy każdego właściciela nieruchomości, nie tylko działek.

Realne ryzyko 4 (dla kupujących): ogłoszenia działek, których sprzedający nie posiada

Drugi popularny schemat w ogóle nie wymaga notariusza. Oszust wystawia w internecie cudzą działkę w atrakcyjnej cenie, pokazuje „dowód” i numer księgi wieczystej, który zgadza się z danymi w EKW — i prosi o wpłatę opłaty rezerwacyjnej lub zadatku „zanim zgłoszą się inni”. Numer KW i zgodne dane w księdze uwiarygadniają ogłoszenie, a pieniądze znikają. O różnicy między zadatkiem a zaliczką i o tym, kiedy przepadają, piszemy w artykule „Zadatek czy zaliczka na działkę”.

Tarcza nr 1: zastrzeżenie numeru PESEL

To najskuteczniejsze i najprostsze zabezpieczenie przed sprzedażą nieruchomości przez osobę z podrobionym dowodem. Ustawa z 7 lipca 2023 r. o zmianie niektórych ustaw w celu ograniczania niektórych skutków kradzieży tożsamości (Dz.U. 2023 poz. 1394) stworzyła rejestr zastrzeżeń numerów PESEL i dodała do ustawy z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (Dz.U. 1991 nr 22 poz. 91 ze zm.) art. 85a.

Od 1 czerwca 2024 r. notariusz ma obowiązek sprawdzić rejestr i odmówić dokonania czynności notarialnej, której przedmiotem jest nabycie, zbycie lub obciążenie:

• nieruchomości lub udziału w nieruchomości,
• prawa użytkowania wieczystego,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub udziału w tych prawach,

— jeżeli stroną czynności albo mocodawcą jest osoba fizyczna, której PESEL jest zastrzeżony. Obowiązek obejmuje także udzielenie notarialnego pełnomocnictwa do takich czynności. Oszust z podrobionym dowodem zawierającym Twój prawdziwy PESEL zostanie więc zatrzymany na etapie weryfikacji w rejestrze — niezależnie od tego, jak dobry jest falsyfikat.

Jak zastrzec PESEL i jak cofnąć na czas transakcji

• Gdzie: w aplikacji mObywatel, w serwisie mObywatel.gov.pl albo osobiście w dowolnym urzędzie gminy.
• Koszt: bezpłatnie.
• Cofnięcie: gdy sam sprzedajesz lub kupujesz działkę, cofasz zastrzeżenie online — także na określony czas — a zmiana działa od razu. Według Krajowej Rady Notarialnej da się to zrobić nawet w trakcie wizyty u notariusza. Po transakcji możesz PESEL ponownie zastrzec.

Czego zastrzeżenie PESEL nie załatwia

• Nie usuwa Twoich danych z księgi wieczystej ani z serwisów, które je skopiowały.
• Nie chroni przed oszustwem „na ogłoszenie”, w którym przestępca nie idzie do notariusza, tylko wyłudza rezerwację od kupującego.
• Nie zastąpi kontroli własnej księgi — to druga, niezależna warstwa ochrony.

Tarcza nr 2: kontrola własnej księgi wieczystej

Treść każdej księgi można bezpłatnie przejrzeć w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości. Wystarczy numer — a jeśli go nie znasz, sposoby ustalenia opisujemy w osobnym poradniku. Korzystaj wyłącznie z oficjalnej przeglądarki ministerstwa; płatne serwisy „z numerami KW” to dokładnie ten rynek, który jest źródłem problemu.

Na co patrzeć

• Wzmianki — złożenie wniosku o wpis sygnalizuje wzmianka w odpowiednim dziale księgi. Wzmianka o wniosku, którego nie składałeś, to sygnał alarmowy do natychmiastowego działania. Jak czytać wzmianki i ostrzeżenia, wyjaśniamy w artykule „Wzmianka i ostrzeżenie w księdze wieczystej”.
• Dział II — czy nadal jesteś wpisany jako właściciel, w tym samym udziale.
• Dział III — czy nie pojawiły się nowe służebności, prawa osobiste lub roszczenia.
• Dział IV — czy nie pojawiła się hipoteka, której nie ustanawiałeś.

Rozsądny rytm to zajrzenie do księgi raz w miesiącu dla działek, na których nikt na co dzień nie bywa — szczególnie odziedziczonych, położonych daleko od miejsca zamieszkania albo należących do starszych członków rodziny. Zajmuje to dwie minuty.

Nie ignoruj listów z sądu wieczystoksięgowego

Zgodnie z art. 626¹⁰ Kodeksu postępowania cywilnego sąd zawiadamia uczestników postępowania o dokonanym wpisie, a termin na jego zaskarżenie jest krótki i biegnie od doręczenia zawiadomienia. Właściciel, którego prawo jest wykreślane lub obciążane, jest uczestnikiem takiego postępowania. Dlatego:

• odbieraj awiza z sądów rejonowych — nie zakładaj, że to pomyłka,
• jeśli mieszkasz za granicą lub często się przeprowadzasz, zadbaj o aktualny adres do doręczeń (np. przez pełnomocnika w Polsce),
• od 1 października 2026 r. część korespondencji urzędowej przechodzi na e-Doręczenia — szczegóły w naszym tekście o e-Doręczeniach i decyzjach dotyczących działki.

Co zrobić, gdy zobaczysz podejrzany wniosek lub wpis

1. Natychmiast skontaktuj się z wydziałem ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego i ustal, czego dotyczy wniosek i na podstawie jakiego dokumentu (sygnatura aktu notarialnego, kancelaria).
2. Zawiadom policję lub prokuraturę o podejrzeniu przestępstwa (posłużenie się podrobionym dokumentem, oszustwo).
3. Skontaktuj się z kancelarią notarialną, która sporządziła akt — notariusz ma obowiązek współpracy z organami ścigania.
4. Jak najszybciej skorzystaj z pomocy adwokata lub radcy prawnego: w grę wchodzi zaskarżenie wpisu, powództwo o uzgodnienie treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) i zabezpieczenie roszczenia przez wpis ostrzeżenia. Tu liczą się dni, bo każde kolejne zbycie komplikuje sprawę przez rękojmię wiary publicznej.

Tarcza nr 3: higiena danych i dokumentów

• Zgubiony lub skradziony dowód zgłoś od razu (w mObywatelu lub w urzędzie gminy), a w banku zastrzeż dokument w systemie Dokumenty Zastrzeżone.
• Alerty w BIK — powiadomienie o każdej próbie sprawdzenia Cię przez bank lub pożyczkodawcę pozwala wychwycić wyłudzenie kredytu na Twoje dane.
• Nie wysyłaj skanów dowodu „do weryfikacji” pośrednikom, kupującym czy firmom, których nie znasz. Skan dowodu plus dane z księgi to komplet dla fałszerza.
• Serwisy handlujące danymi możesz zgłosić do CERT Polska przez incydent.cert.pl, a naruszenie swoich danych — w skardze do Prezesa UODO.

Jeśli kupujesz działkę — jak nie paść ofiarą fałszywego sprzedającego

Handel numerami KW jest groźny także dla kupujących, bo przestępca pokazuje „prawdziwe” dane z księgi i zyskuje wiarygodność. Poniżej zasady, które warto stosować przy każdej transakcji — również wtedy, gdy ogłoszenie wystawia pośrednik nieruchomości.

1. Zgodność księgi to za mało — sprawdź człowieka

To, że dane sprzedającego zgadzają się z działem II księgi, nie dowodzi, że rozmawiasz z właścicielem — te dane może dziś kupić każdy. Spotkaj się z właścicielem osobiście, najlepiej na działce i w kancelarii notarialnej, zanim zapłacisz cokolwiek. Poproś o dokument, z którym przyjdzie do aktu, i porównaj dane z księgą oraz z wypisem z ewidencji gruntów.

2. Żadnych pieniędzy dla nieznajomych przed aktem

Opłata rezerwacyjna „na konto kolegi”, zadatek „przelewem, bo jestem za granicą” czy „kaucja za pokazanie działki” to klasyczne sygnały oszustwa. Zadatek wpłacaj dopiero przy umowie przedwstępnej zawartej u notariusza albo na rachunek, którego posiadacz jest zweryfikowany — i nigdy na podstawie samego zdjęcia dowodu. Więcej o tym w artykule „Umowa przedwstępna na działkę”.

3. Cena przez depozyt notarialny

Przy zakupie działki cenę najbezpieczniej przekazać przez depozyt notarialny (art. 108 Prawa o notariacie). Notariusz wypłaca pieniądze sprzedającemu dopiero po spełnieniu warunków zapisanych w protokole — np. po złożeniu wniosku o wpis kupującego do księgi. To kosztuje niewiele w porównaniu z ryzykiem, a jednocześnie wymusza kontakt z prawdziwą kancelarią.

4. Czerwone flagi

• cena wyraźnie niższa niż za podobne działki w okolicy,
• pośpiech („jutro przyjeżdża inny kupiec”),
• właściciel „za granicą” i sprzedaż wyłącznie przez pełnomocnika — zwłaszcza z pełnomocnictwem sporządzonym poza Polską,
• sprzedający sam proponuje notariusza w odległym mieście i nie chce zmienić kancelarii,
• świeże wzmianki w księdze albo niedawna zmiana właściciela tuż przed ofertą,
• działka niezabudowana, której „właściciel” nie zna szczegółów: dojazdu, sąsiadów, historii.

5. Wybierz własnego notariusza

Kupujący ma prawo zaproponować kancelarię. Notariusz, którego wybierzesz, zweryfikuje dokument sprzedającego i sprawdzi rejestr zastrzeżeń PESEL — a jeśli sprzedający ma PESEL zastrzeżony i nie chce go cofnąć, akt się nie odbędzie. O tym, co jeszcze sprawdzić przed podpisaniem, piszemy w tekście „Akt notarialny zakupu działki — co sprawdzić”.

Lista kontrolna dla właściciela działki — zrób to w tym tygodniu

1. Zastrzeż PESEL w mObywatelu (i zaproponuj to rodzicom lub dziadkom, jeśli mają działki, na których nikt nie bywa).
2. Ustal numery ksiąg wieczystych wszystkich swoich nieruchomości i zapisz je w bezpiecznym miejscu.
3. Przejrzyj każdą księgę w oficjalnej przeglądarce EKW: działy II, III, IV i wzmianki.
4. Ustaw w kalendarzu comiesięczne przypomnienie o sprawdzeniu ksiąg dla działek niezabudowanych.
5. Upewnij się, że sąd ma aktualny adres do doręczeń — lub że ktoś w Polsce odbiera Twoją korespondencję.
6. Włącz alerty w BIK i zgłoś, jeśli kiedykolwiek zgubiłeś dowód.
7. Jeśli dowiesz się o ofercie sprzedaży Twojej działki, której nie wystawiałeś — zgłoś to na policję i do portalu ogłoszeniowego, a następnie sprawdź księgę.

Najczęstsze pytania

Czy ktoś, kto zna numer księgi wieczystej, może sprzedać moją działkę?

Sam numer księgi wieczystej nie wystarczy. Do sprzedaży potrzebny jest akt notarialny, przy którym notariusz sprawdza tożsamość sprzedającego. Numer KW i dane z księgi (imiona, nazwisko, PESEL) ułatwiają jednak przygotowanie fałszywego dowodu osobistego, a właśnie takie oszustwa zdarzają się w praktyce. Dlatego warto zastrzec PESEL — notariusz ma wtedy obowiązek odmówić sporządzenia aktu zbycia nieruchomości.

Czy zastrzeżenie PESEL chroni przed sprzedażą działki bez mojej wiedzy?

Znacząco utrudnia. Od 1 czerwca 2024 r. notariusz ma obowiązek odmówić dokonania czynności, której przedmiotem jest nabycie, zbycie lub obciążenie nieruchomości (a także udzielenia pełnomocnictwa do takich czynności), jeżeli PESEL strony lub mocodawcy jest zastrzeżony (art. 85a Prawa o notariacie, wprowadzony ustawą z 7 lipca 2023 r., Dz.U. 2023 poz. 1394). Zastrzeżenie jest bezpłatne i można je cofnąć online na czas własnej transakcji.

Czy numer księgi wieczystej jest daną osobową?

Tak. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku o sygnaturze III OSK 6508/21 uznał, że numer księgi wieczystej jest daną osobową, bo pozwala zidentyfikować właściciela nieruchomości. Masowe zbieranie i sprzedaż numerów KW z danymi właścicieli podlega więc przepisom RODO.

Jak sprawdzić, czy ktoś nie złożył wniosku o wpis w mojej księdze wieczystej?

Wystarczy znać numer swojej księgi i przeglądać ją bezpłatnie w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości (ekw.ms.gov.pl). Złożenie wniosku o wpis sygnalizuje wzmianka w odpowiednim dziale księgi. Dodatkowo sąd zawiadamia uczestników postępowania o dokonanym wpisie (art. 626¹⁰ Kodeksu postępowania cywilnego) — takiej korespondencji z sądu wieczystoksięgowego nie wolno ignorować.

Kupuję działkę — jak upewnić się, że sprzedający jest prawdziwym właścicielem?

Porównaj dane z działu II księgi wieczystej z dokumentem sprzedającego, spotkaj się z nim osobiście przed wpłatą jakichkolwiek pieniędzy, nie płać rezerwacji ani zadatku osobie, której tożsamości nie zweryfikowałeś, a cenę przekaż przez depozyt notarialny. Czujność powinny wzbudzić: cena wyraźnie poniżej rynku, pośpiech, sprzedaż wyłącznie przez pełnomocnika i właściciel „za granicą”.

Co zrobić, jeśli moje dane z księgi wieczystej są sprzedawane w internecie?

Zastrzeż PESEL w mObywatelu, rozważ alerty w BIK, sprawdź swoją księgę wieczystą w EKW, a serwis handlujący danymi możesz zgłosić do CERT Polska (incydent.cert.pl) i złożyć skargę do Prezesa UODO. Jeśli doszło do próby wyłudzenia lub fałszerstwa — zawiadom policję lub prokuraturę.

Źródła

• Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie niektórych ustaw w celu ograniczania niektórych skutków kradzieży tożsamości, Dz.U. 2023 poz. 1394 — rejestr zastrzeżeń numerów PESEL, art. 85a Prawa o notariacie.
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147 ze zm. — art. 2 (jawność), art. 5 i 6 (rękojmia wiary publicznej), art. 10 (uzgodnienie treści księgi).
• Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, Dz.U. 1991 nr 22 poz. 91 ze zm. — art. 85a, art. 108.
• Kodeks postępowania cywilnego — art. 626¹⁰ (zawiadomienie o wpisie).
• Wyrok NSA, sygn. III OSK 6508/21 — numer księgi wieczystej jako dana osobowa; komunikat UODO.
• Krajowa Rada Notarialna, „Zastrzeżenie numeru PESEL – co warto wiedzieć przed wizytą u notariusza” — krn.org.pl.
• OnGeo.pl, „Wyciek danych osobowych 32 milionów Polaków. Gorszy niż MyDr?”, 23 września 2026 r. — blog.ongeo.pl.
• Prawo.pl, „Koniec z anonimowym dostępem do ksiąg wieczystych? UODO ma wątpliwości”, 2 marca 2026 r. — projekt UD310.
• Elektroniczne Księgi Wieczyste Ministerstwa Sprawiedliwości — ekw.ms.gov.pl.