❝
To nie jest zwykła
analiza działki
To jest:
„co mogę tam
postawić
— albo czego nie"
„co mogę tam
postawić
— albo czego nie"
25+ oficjalnych rejestrów państwowych · wynik w 2 minuty
Sprawdź działkęzanim kupisz
Znajdziemy ukryte problemy z Twoją działką i powiemy dokładnie, co możesz z nimi zrobić. 30+ baz GIS, wynik w 60 sekund.
Sprawdź swoją działkę →Scroll
25+
Źródła danych
Oficjalne rejestry rządowe i unijne — te same co używają urzędy, planiści, banki i rzeczoznawcy. Łącznie 25+ źródeł danych sprawdzanych jednocześnie.
~2 min
Czas analizy
Wszystkie rejestry sprawdzamy równolegle, a nie po kolei. Pełen raport gotowy w 2–3 minuty — bez czekania na urząd, bez maili, bez telefonu.
89 zł
Jednorazowo
Brak subskrypcji, brak ukrytych opłat. Płacisz raz — dostajesz pełen raport PDF z mapami, analizą 15 kategorii i rekomendacją inwestycyjną.
15
Kategorii analizy
Ewidencja, planowanie, przyroda, powódź, infrastruktura, geologia, wody gruntowe, otoczenie, bezpieczeństwo, gleby, stagnacja wody, nasłonecznienie, hałas, osiadanie terenu, ocena inwestycyjna.
Proces analizy
Raport w 3 krokach
01
Wskaż działkę
Kliknij na interaktywnej mapie lub wyszukaj po numerze ewidencyjnym i nazwie obrębu. Dane uzupełnią się automatycznie.
02
Pobieramy dane
Równolegle odpytujemy 30+ baz GIS — GUGiK, GDOŚ, ISOK, PIG, IUNG, ESA, JRC, GUS BDL i inne. Zajmuje to 2–3 minuty.
03
Raport gotowy
System łączy dane ze wszystkich kategorii, wydaje rekomendację inwestycyjną i generuje raport PDF z mapami, listą problemów i argumentami do negocjacji.
Nie wiesz czego się spodziewać?
Zobacz przykładową analizę →Prawdziwa analiza, prawdziwe dane — działka w Polsce
Dlaczego to działa
Więcej niż dane —
Więcej niż dane —
zrozumiesz co kupujesz
Każdy może pobrać wypis z rejestru gruntów. Problem w tym, że sam wypis nic nie mówi — trzeba wiedzieć jak go czytać i co z nim zrobić.
Gruntownie zbiera dane z 30+ baz GIS równolegle i tłumaczy je na konkretne decyzje: czy kupić, ile zapłacić i na co uważać. Człowiek mógłby zapomnieć sprawdzić osuwiska, ochronę przyrody albo strefę powodziową. System nie.
2–3 minuty zamiast kilku dni
To samo co planista sprawdzałby kilka dni — system robi równolegle, bez czekania na odpowiedź urzędu.
Szeroka — 15 kategorii, zawsze automatycznie
Powódź, osuwiska, Natura 2000, prąd, woda, klasa gleby, hałas — bez wyboru co sprawdzić, bez ryzyka że zapomnisz.
Te same źródła co urzędy i banki
Oficjalne rejestry państwowe — te same których używa urząd gminy, rzeczoznawca i bank. Nie opinie, nie estymacje — twarde dane.
25+
rejestrów państwowych sprawdzanych automatycznie
60s
czas analizy od wpisania numeru działki
89 zł
zamiast 500–2000 zł u rzeczoznawcy
0
stałych opłat — jednorazowa płatność, raport Twój na zawsze
Zawartość raportu
Co konkretnie znajdziesz
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
Co konkretnie znajdziesz
w swoim raporcie?
Kliknij każdy punkt — zobaczysz dokładnie co raport powie Ci o tej działce.
Ile ta działka naprawdę jest warta?
Średnie ceny w okolicy — zanim zaproponujesz cenę
Raport powie Ci ile podobne działki kosztują w tej okolicy. Dzięki temu wiesz, czy sprzedający prosi o rozsądną cenę, czy liczy na to że nie sprawdzisz.
- Szacunkowy przedział cenowy za m² dla tej gminy
- Ocena czy cena ofertowa jest zawyżona, w normie, czy okazyjna
- Co konkretnie podnosi lub obniża wartość tej działki
Co możemy zrobić
Raport wskazuje konkretne słabości działki które obniżają jej wartość — gotowe do użycia jako argumenty negocjacyjne. Sekcja "Targowanie" przekłada je na zdania które możesz powiedzieć sprzedającemu.
Jak zbić cenę — gotowe zdania do rozmowy
Argumenty z konkretnych słabości działki — posortowane wagą
Raport zawiera sekcję "Targowanie" z gotowymi zdaniami które możesz powiedzieć sprzedającemu. Np.:
- "Prąd jest 200m od granicy — przyłącze kosztuje 20–40 tys. zł, odejmuję od ceny."
- "Działka leży w strefie Q100 — bank może odmówić kredytu, to ryzyko dla kupującego."
- "Gleba klasy III — odrolnienie wymaga zgody ministra, nie wiem czy dostanę."
Każdy argument ma wagę: wysoka / średnia / niska. Wiesz od czego zacząć rozmowę.
Czy mogę tu postawić dom?
Plan miejscowy, plan ogólny gminy, strefa OUZ — odpowiedź wprost
To najczęstszy i najdroższy błąd — kupujesz działkę "budowlaną", a urząd mówi że nie możesz budować. Sprawdzamy to za Ciebie:
- Plan miejscowy (MPZP) — co wolno na tej działce: dom, usługi, a może tylko rolniczo?
- Plan ogólny gminy — od 2026 r. dom można budować TYLKO jeśli działka jest w specjalnej strefie (OUZ). Sprawdzamy czy Twoja jest.
- Strefa OUZ planu ogólnego — od 2026 r. warunki zabudowy (WZ) można wydać TYLKO dla działek w Obszarze Uzupełnienia Zabudowy. Sprawdzamy czy Twoja jest w tej strefie. (Uwaga: samych decyzji WZ nie ma w żadnym ogólnopolskim rejestrze cyfrowym — to wymaga kontaktu z urzędem gminy.)
Jeśli działka jest poza strefą OUZ — raport ostrzega czerwonym komunikatem. To może oznaczać brak możliwości budowy bez zmiany planu.
Co możemy zrobić
Raport wskazuje wprost: czy jest MPZP, jaki symbol strefy, czy działka jest w OUZ. Jeśli plan zabrania budowy — wyjaśniamy co to oznacza i co możesz zrobić (wniosek do gminy o zmianę MPZP lub sprawdzenie sąsiednich działek).
Czy grozi tu powódź lub zalanie piwnic?
Strefy zalewowe ISOK + podtopienia opadowe — bank to sprawdzi
Sprzedający rzadko o tym mówią — a to może uniemożliwić wzięcie kredytu. Sprawdzamy dwa rodzaje ryzyka:
- Powódź rzeczna — czy raz na 10, 100 lub 500 lat woda tu dociera (dane ISOK/KZGW)
- Podtopienia po deszczu — teren gdzie po każdej ulewie stoi woda — nawet bez rzeki w pobliżu
Działka w strefie powodziowej = bank może odmówić kredytu, ubezpieczyciel podniesie składkę 3×, wartość niższa o 20–40%.
Co możemy zrobić
Raport podaje dokładną strefę: Q10 (powódź co 10 lat — poważne ryzyko), Q100 (co 100 lat) lub Q500 (co 500 lat — niskie ryzyko, bank może zaakceptować z ubezpieczeniem). Znasz ryzyko zanim złożysz ofertę.
Ile zapłacę za prąd, wodę i drogę?
Odległość do każdej sieci w metrach — z oficjalnej ewidencji
Przyłącza to ukryty koszt który wychodzi PO zakupie. Podajemy odległości z oficjalnych danych (GESUT/KGESUT GUGiK — 167 powiatów):
- Prąd — ile metrów do najbliższego kabla. Każde 100m to 5–15 tys. zł kosztów przyłącza.
- Wodociąg — odległość do sieci. Brak sieci = studnia (10–20 tys. zł) + szambo lub oczyszczalnia (15–25 tys. zł)
- Gaz — odległość do gazociągu
- Droga publiczna — czy działka ma do niej dostęp (bez tego nie dostaniesz pozwolenia na budowę)
Co możemy zrobić
Raport podaje odległości w metrach z oficjalnych danych (GESUT). Każda odległość to konkretna kwota — możesz dodać ją do kosztów zakupu i obniżyć cenę w negocjacji o realny koszt doprowadzenia sieci.
Co jest pod ziemią — czy można zrobić piwnicę?
Typ gruntu, fundament, szambo, drenaż — zanim wbijesz pierwszą łopatę
Na podstawie geologicznych map PIG sprawdzamy co jest dosłownie pod Twoją działką:
- Typ gruntu — glina, piasek, torf, iły. Torf to najgorsza opcja — fundamenty osiadają, dom pęka.
- Czy można zrobić piwnicę — zależy od poziomu wód gruntowych. Jeśli woda jest 1m pod ziemią — piwnica będzie mokra.
- Czy szambo jest możliwe — na glebie nieprzepuszczalnej szambo przesiąka do gruntu i urząd tego nie zaakceptuje
- Osuwiska — oficjalny rejestr SOPO PIG — czy teren się nie osunie
Co możemy zrobić
Raport interpretuje typ gruntu i zaleca co sprawdzić dalej. Jeśli wykryje grunty słabonośne (torf, iły) — zaleca zlecenie badania geotechnicznego (ok. 1–2 tys. zł) przed podpisaniem umowy. To może uchronić przed kosztami fundamentów wartymi 50–100 tys. zł.
Czy można wycinać drzewa i swobodnie budować?
Natura 2000, parki, rezerwaty — 9 różnych rodzajów ochrony
Jeśli działka leży w obszarze chronionym — każda ingerencja w przyrodę wymaga zgody urzędu. Sprawdzamy 9 warstw ochrony z rejestru GDOŚ:
- Natura 2000 (2 typy: siedliskowy i ptasi)
- Park Narodowy lub Krajobrazowy
- Obszar Chronionego Krajobrazu (OChK)
- Rezerwat przyrody
Działka w Naturze 2000 = każda ingerencja w teren wymaga oceny oddziaływania na środowisko. Procedura trwa 6–18 miesięcy i kosztuje 5–30 tys. zł. Budowa może być możliwa, ale droga i niepewna. Sprzedający nie zawsze o tym wie.
Co możemy zrobić
Raport pokazuje dokładny zasięg każdej ze stref — czy działka leży W obszarze chronionym, czy tylko w pobliżu. Jeśli poza strefą ścisłą — budujesz normalnie. Jeśli wewnątrz — widzisz to przed zakupem, nie po.
Czy urząd pozwoli mi tu budować jeśli grunt jest rolny?
Klasa gleby — I–III oznacza że odrolnienie może być niemożliwe
Wiele atrakcyjnych cenowo działek to grunty rolne. Żeby postawić dom, trzeba je odrolnić — a to nie zawsze jest możliwe:
- Klasa IV, V, VI — odrolnienie zazwyczaj możliwe przez gminę
- Klasa I, II, III — wymaga zgody ministra. W praktyce: lata czekania lub odmowa.
Sprawdzamy klasę z oficjalnej ewidencji i mapy glebowej — żebyś nie kupił gruntu, na którym nie wolno Ci stanąć z łopatą.
Co możemy zrobić
Raport podaje dokładną klasę bonitacyjną z oficjalnej mapy. Klasa IV–VI = gmina zazwyczaj zgadza się na odrolnienie. Klasa I–III = ostrzegamy przed zakupem, bo odrolnienie jest praktycznie niemożliwe bez zgody ministra.
Jak się tu żyje na co dzień?
Szkoła, sklep, powietrze, hałas, internet — wszystko w jednym miejscu
- Sklep, szkoła, apteka, lekarz, przystanek — odległości w metrach
- Jakość powietrza — PM2.5 i PM10 z GIOŚ (ważne jeśli masz dzieci lub alergie)
- Internet — czy jest światłowód, ilu dostawców, jakie prędkości (rejestr UKE)
- Hałas — czy w pobliżu jest autostrada, kolej lub zakład przemysłowy
- Bezpieczeństwo — przestępczość powiatu na tle średniej krajowej (dane Policji / GUS)
- Słońce — ile energii wyprodukują panele fotowoltaiczne na tym dachu rocznie
Raport PDF + jasna rekomendacja: kup / nie kupuj
Gotowy dokument do druku — pokaż rodzinie, doradcy, notariuszowi
Na koniec dostajesz pełny raport PDF który możesz wydrukować lub wysłać mailem. Co zawiera:
- Wyraźna rekomendacja — KUP / NIE KUPUJ / SPRAWDŹ TO I TO, z uzasadnieniem w kilku zdaniach
- Mapy kolorowe — działka na ortofotomapie, MPZP, strefa powodziowa, prąd i woda
- Lista problemów — czerwone i żółte flagi z wyjaśnieniem co oznaczają dla kupującego
- Co dalej — konkretna lista rzeczy do sprawdzenia w urzędzie i pytania do notariusza
- Sekcja targowania — argumenty do rozmowy ze sprzedającym
PDF za 89 zł — tyle co jedna godzina prawnika, a zawiera dane których prawnik sam by nie sprawdził.
Jednorazowa płatność · Bez subskrypcji · Wyniki w ~2 minuty
Dla kogo
Kto korzysta
Kto korzysta
z Gruntownie?
Kupujący działkę pod dom
- Sprawdzasz ofertę z OLX, Otodom, ogłoszenia
- Chcesz wiedzieć czy cena jest uczciwa
- Nie znasz się na prawie budowlanym
- Szukasz argumentów do negocjacji
Inwestorzy i deweloperzy
- Szybka selekcja działek do zakupu
- Ocena ryzyka przed wpłatą zadatku
- Weryfikacja infrastruktury i uzbrojenia
- Porównanie wielu lokalizacji
Profesjonaliści
- Pośrednicy, agenci nieruchomości
- Geodeci, urbaniści, architekci
- Notariusze, prawnicy, rzeczoznawcy
- Doradcy kredytowi i finansowi
Dlaczego warto
Nie daj się oszukać
Nie daj się oszukać
przy zakupie działki
Strefa powodziowa, brak możliwości zabudowy, ochrona przyrody — każdy z tych problemów może przekreślić inwestycję lub obniżyć wartość działki o połowę. Sprawdzenie zajmuje 2 minuty.
Analizujemy Twoją działkę
jak zespół 10 specjalistów jednocześnie
jak zespół 10 specjalistów jednocześnie
geodeta
urbanista
architekt
geolog
prawnik budowlany
ekolog
inżynier sieci
specjalista powodziowy
Jeden raport · Jedna płatność · 2 minuty
Ponad 50 stron PDF — więcej danych niż na konsultacji z każdym z nich z osobna.
Ponad 50 stron PDF — więcej danych niż na konsultacji z każdym z nich z osobna.
Oszczędność — sprawdzasz przed, nie po
Tradycyjny operat rzeczoznawcy to dłuższy proces. Inne raporty PDF zwykle nie zawierają interpretacji wyników. Gruntownie: pełna analiza 30+ baz GIS za 89 zł — gotowa w 60 sekund, zanim jeszcze pojedziesz na oględziny.
Pełna analiza za ułamek ceny operatu
Odpowiedź, nie dane — "kupić czy nie?"
Same dane GIS bez interpretacji to za mało. My dajemy Ci konkretną odpowiedź: "Brak poważnych przeszkód" albo "Poważne problemy — kupuj ostrożnie", z listą co dokładnie sprawdzić przed podpisaniem umowy.
Unikalne
30+ baz GIS — żaden nie jest pomijany
GUGiK, GDOŚ (Natura 2000), ISOK (powodzie), PIG (geologia, osuwiska), GESUT (sieci uzbrojenia), GUS BDL, UKE (internet), GIOŚ (powietrze), IUNG (gleby), ESA Copernicus (osiadanie), JRC (nasłonecznienie) i inne. Te same źródła których używają planiści i urzędy. Sprawdzamy wszystko automatycznie — nie wybierasz co chcesz wiedzieć.
60 sekund — wynik zanim wsiądziesz w auto
Kliknij działkę na mapie — system sam pobiera numer ewidencyjny, współrzędne i uruchamia analizę wszystkich rejestrów równolegle. Gotowe zanim skończy się kawa. Bez formularzy, bez czekania na odpowiedź urzędu.
Analiza działki
Sprawdź działkę
Sprawdź działkę
zanim zainwestujesz
Kliknij działkę na mapie — lub wpisz dane ręcznie poniżej.
System automatycznie skanuje wszystkie rejestry — powodzie, ochronę przyrody, geologię, sieci uzbrojenia, drogi, zabudowę i więcej. Żadna informacja nie jest pomijana.
🔍 Wyszukaj miejscowość powyżej lub przybliż mapę żeby zobaczyć i kliknąć działkę
Analizuję działkę...
ok. 30 sek
FAQ
Najczęściej zadawane
Zobacz wszystkie pytania →
Najczęściej zadawane
pytania
Czym jest Gruntownie i jak działa?
+
Gruntownie to narzędzie które automatycznie pobiera dane o działce z ponad 17 źródeł publicznych (GUGiK, GDOŚ, ISOK, PIG, OSM i inne), a następnie analizuje je zaawansowanym systemem AI. W ciągu 2–3 minut otrzymujesz profesjonalny raport z rekomendacją inwestycyjną.
Skąd pochodzą dane w analizie?
+
Dane pobieramy w czasie rzeczywistym z 25+ oficjalnych rejestrów rządowych: GUGiK (ULDK, BDOT10k), GDOŚ (obszary chronione), ISOK (powodzie, stagnacja wody), PIG (geologia, wody gruntowe, osuwiska, surowce), GIOŚ (jakość powietrza), UKE (internet), geoportale powiatowe (sieci uzbrojenia GESUT), IUNG (gleby), ESA Copernicus EGMS (osiadanie terenu), JRC PVGIS (nasłonecznienie) i OSM. System automatycznie sprawdza wszystkie dostępne źródła — bez pomijania któregokolwiek.
Czy Gruntownie sprawdza MPZP i warunki zabudowy (WZ)?
+
Sprawdzamy MPZP z centralnego rejestru GUGiK (Geoportal PZPK) — gdy plan jest dostępny cyfrowo, pobieramy symbol strefy, przeznaczenie i numer uchwały. Sprawdzamy też plan ogólny gminy (obowiązkowy od 2026 r.) wraz ze strefą planistyczną i Obszarem Uzupełnienia Zabudowy (OUZ), który decyduje o możliwości wydania WZ. Decyzje WZ (warunki zabudowy) nie są dostępne w żadnym ogólnopolskim rejestrze cyfrowym — wymagają kontaktu z urzędem gminy.
Skąd pochodzą dane? Czy są wiarygodne?
+
Dane pobierane są bezpośrednio z oficjalnych rejestrów rządowych: GUGiK (ewidencja gruntów i budynków), GDOŚ (obszary chronione Natura 2000), ISOK/KZGW (zagrożenie powodziowe), PIG (geologia, osuwiska, wody podziemne) oraz BDOT10k (topograficzna baza danych GUGiK). Są to te same rejestry z których korzystają urzędy, starostwa i planiści przy ocenie nieruchomości. Dane o usługach w otoczeniu (sklepy, szkoły, komunikacja) pochodzą z OpenStreetMap — mapy społecznościowej uzupełnianej przez lokalnych użytkowników.
Jak długo trwa analiza?
+
Zazwyczaj 2–3 minuty. Czas zależy od szybkości odpowiedzi rejestrów rządowych — w godzinach szczytu mogą być nieco wolniejsze. Jeśli analiza trwa dłużej niż 5 minut, odśwież stronę i spróbuj ponownie.
Współpraca
Integracje, partnerstwa
Integracje, partnerstwa
i zastosowania biznesowe
🤝
Pośrednicy i biura nieruchomości
Integracja z Twoim CRM lub dedykowana subskrypcja dla zespołu. Masowe analizy działek, raporty PDF dla klientów.
🏗️
Deweloperzy i fundusze
API dostęp do danych, masowa selekcja działek z bazy, eksport wyników. Indywidualna wycena dla dużego wolumenu.
📊
Portale i serwisy
Widget "Sprawdź działkę" do osadzenia w Twoim serwisie ogłoszeniowym lub aplikacji geodezyjnej.
Asystent Gruntownie BETA
Pozostało: 10/10
⚠️ Jestem AI w wersji BETA. Mogę się mylić — moje odpowiedzi to interpretacja danych z rejestrów państwowych. Ważne decyzje ZAWSZE potwierdź u urzędnika, geodety lub notariusza. Sprawdzam tylko to co widzę w analizie.